Blogs / Momentum

Achtung, Immobilienblase in Deutschland!

Gemäss dem UBS-Blasenindex sind die Immobilienpreise in Zürich und Genf international nur Mittelfeld. In der Eurozone läuft der Häusermarkt heiss.

Alexander Trentin

Immobilienkäufer in München und Frankfurt sollten jetzt aufpassen. Wegen eines explosiven Preisanstiegs ist die Gefahr einer Immobilienblase in den zwei deutschen Wirtschaftsmetropolen gemäss dem Blasenindex der UBS (UBSG 11.795 -0.25%) sehr hoch. «Der Index hat in der Vergangenheit eine gute Vorhersagekraft gezeigt», sagt der UBS-Immobilienspezialist Matthias Holzhey bei der Präsentation des Index.

«Der Wert für München ist ein extremer Ausreisser», betont Holzhey. In Zürich und Genf gilt der Markt dagegen als überbewertet, in einer Blase befänden sich die Preise aber nicht.

Zum zweiten Mal in Folge seien die Immobilienpreise in Frankfurt in zwölf Monaten über 10% gewachsen, erklärt UBS-Ökonom Maciej Skoczek. Über die vergangenen fünf Jahre liegt die Preissteigerung nun bei 8% jährlich. In München sind die Preise über die vergangenen fünf Jahre ähnlich stark gewachsen.

Auch andere EU-Städte haben über die vergangenen zwölf Monate starkes Preiswachstum zu verzeichnen. In Madrid, Paris und Amsterdam hat sich Wohnraum ebenfalls stark verteuert. Und das gegen den Trend: Im Durchschnitt sind die Preise in den von UBS betrachteten vierundzwanzig Metropolen so gut wie gar nicht gestiegen. Inflationsbereinigt ist die Dynamik im Durchschnitt über die betrachteten Immobilienmärkte so schwach wie seit 2012 nicht mehr.

Der Blasenindex arbeitet mit Abweichungen vom Mittelwert: Steigen die Preise stark gegenüber Einkommen und Mieten und werde viele Hypotheken vergeben, ist das ein Zeichen, dass der Markt überhitzt. «Das ist ein schlechtes Vorzeichen für Kapitalgewinne auf Immobilienanlagen», sagt Holzhey.

In einigen Metropolen war die Blasenwarnung der richtige Zeitpunkt auszusteigen. In Stockholm, London, Vancouver und Sydney kommen die hohen Bewertungen nun zurück, die Preise sinken.

In London ist die Unsicherheit um den Brexit einer der wichtigsten Treiber  – seit 2016 sind die Preise dort am Sinken. In den anderen Städten kommen steuerliche und regulatorische Vorgaben hinzu. Wegen der Übertreibungen haben Politik und Aufsichtsbehörden reagiert und mit höheren Steuern und Hürden für die Hypothekenvergabe den Häuserkauf eingeschränkt.

Dass Regulierungsanstrengungen den Immobilienmarkt auch langfristig in Zaum halten können, zeigt das Beispiel Singapur. Trotz Immigration und Wachstum gilt der Markt dort gemäss dem Blasenindex als fair bewertet.

In der Eurozone sind nun Frankfurt, Amsterdam, München und Paris mit dem Etikett «Blasengefahr» behaftet. Getrieben wird die Entwicklung durch starkes Wirtschaftswachstum und niedrigere Zinsen, erklären die UBS-Ökonomen. «Der Immobilienmarkt in Madrid und Mailand erholt sich, aber scheint noch in einer frühen Phase des Zyklus zu sein», heisst es in der UBS-Studie.

Der erwartete Abschwung besonders der deutschen Wirtschaft werde das jetzige Preisniveau auf den Prüfstand stellen. Dabei ist das Wirtschaftswachstum in Deutschland immer abhängiger von der Bautätigkeit.

Ein Blick auf die Detaildaten für den Frankfurter Immobilienmarkt zeigt, wie sich die Preise von den Fundamentaldaten abgekoppelt haben. Das Verhältnis von Preisen zu den Einkommen, den Mieten und dem landesweiten Immobilienindex steigt. Der Anteil der Bautätigkeit am Bruttoinlandprodukt wächst. Und in den vergangenen Jahren hat auch das Hypothekarvolumen im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung deutlich zugelegt.

«Die durch niedrige Hypothekensätze angeheizten Preise werden Immobilien in den meisten Städten immer weniger erschwinglich machen», schreiben die Ökonomen über die Eurozone. Die untenstehende Grafik zeigt, wie viel teurer Wohnungen in Städten über die vergangenen zehn Jahre geworden sind.

2009 konnte eine «Fachkraft im Dienstleistungssektor» eine 60-Quadratmeter-Wohnung in München für das Fünffache eines Jahresgehalts kaufen (schwarzer Kreis). Heute entspricht der Kaufpreis acht Jahren (dunkelroter Kreis). Damit sind Wohnungen in Zürich und Genf erschwinglicher als in der bayrischen Hauptstadt.

Am unerschwinglichsten sind Wohnungen in Hongkong (21 Jahre Gehalt für eine Wohnung), Paris (15 Jahre) und London (14 Jahre).

«Die Grenze, bei der ein normaler Angestellter sich noch eine Wohnung kaufen kann, sehen wir beim Achtfachen des Jahresgehalts», sagt UBS-Ökonom Matthias Holzhey. Sonst seien die Preise von den Käufen grosser Investoren abhängig, etwa aus dem Ausland. Damit ist der Preis in den deutschen Metropolen an der Grenze des noch Erschwinglichen.

In Zürich steigt der Blasenindex noch, aber eher gemächlich. Anders als vor einigen Jahren ist die Bewertung in Zürich nun höher als in Genf. Denn seit 2012 sind die Immobilienpreise in Genf 2% gefallen. An der Limmat sind die Preise dagegen 11% gestiegen.

In Zürich – wie auch in Deutschland – sei das Potenzial für deutlich höhere Kaufpreise beschränkt, glaubt Holzhey. Denn der bisherige Treiber der fallenden Zinsen werde kaum mehr wirksam sein, da sie wohl nicht viel weiter sinken könnten.

Leser-Kommentare

Die Kommentarfunktion ist deaktiviert.