Unternehmen / Immobilien

BFW Liegenschaften muss kämpfen

Analyse | Nach zwei guten Jahren wird 2018 für die Immobiliengesellschaft zu einem Zwischenjahr. Die Vermietung wird schwieriger.

2017 gelang es BFW Liegenschaften, an das Rekordjahr 2017 anzuknüpfen. Der Gewinn vor Neubewertungserfolg fiel höher aus, und die Mieteinnahmen stiegen 2% auf einen neuen Rekord von 20,8 Mio. Fr. Der Gewinn inklusive Neubewertung ging nur minimal auf 18 Mio. Fr. zurück.

Bereits Ende Jahr zeichnete sich jedoch ab, was das Unternehmen im laufenden Jahr begleiten wird: Die Wohnungen in dem mit 437 Mio. Fr. (+3%) bewerteten Portefeuille sind schwerer zu vermieten. Das führte dazu, dass der Leerstand von 7,1 auf 7,5% stieg. «Ende 2018 dürfte die Leerstandquote höher liegen», schätzt CEO Reto Borner an der Bilanzmedienkonferenz in Zürich. BFW verzeichnete mehr Kündigungen in den ersten beiden Monaten des Jahres, sagt Borner. Auch werde in der Schweiz immer noch viel gebaut, wobei «periphere Lagen eher betroffen sind als die Zentren». Das macht der in der Ostschweiz verankerten BFW zu schaffen. Allein mit Konzessionen an die Mieterschaft sei der Leerstand nicht wegzukriegen, ergänzt Finanzchef Philipp Hafen.

Eingeschränkte Perspektiven

Einen positiven Einfluss auf den Mietertrag hat der Abschluss eines Umnutzungsprojekts in Weinfelden, in das BFW 12 Mio. Fr. investiert hat. Doch auch hier verläuft die Vermietung gemäss Borner harzig. Am Geschäftsmodell mit dem Fokus auf Wohnliegenschaften will der CEO aber festhalten.

Bis das Unternehmen die Vermietungsbasis mit eigenen Projekten verbreitern kann, dauert es noch eine Weile. Ein Umnutzungsprojekt in Rorschach verzögert sich wegen einer Einsprache. Baubeginn für die 85 Wohnungen ist frühestens im Frühjahr 2019, der Bezug 2021. In Steckborn ist die Planung für einen Neubau erst im Anfangsstadium.

Solide Eigenkapitalquote

So muss sich BFW mit Investitionen in bestehende Liegenschaften begnügen, denn auch Zukäufe, denen Borner nicht abgeneigt ist, sind auf dem aktuellen Preisniveau kaum zu realisieren.

Eher denkbar ist der Verkauf von Liegenschaften zur Optimierung des Portfolios. Ein Bruttoverkaufspreis 10% über der letzten Bewertung gilt als Richtschnur. Zwei Objekte hat die Gesellschaft im Januar und Februar veräussert, was 2 Mio. Fr. netto eingebracht hat. Tendenziell will sie mehr auf mittelgrosse Liegenschaften (Wert 10 bis 40 Mio. Fr.) setzen.

Finanziell ist BFW auch nach dem Rückkauf von etwas mehr als 514’000 Aktien oder 9,91% des Aktienkapitals gut aufgestellt. Die Eigenkapitalquote von 42,3% lässt den Zukauf von weiteren Liegenschaften oder Projekten zu. Der durchschnittliche Zins auf dem Fremdkapital sank bis Ende 2017 von 1,9 auf 1,6%. Darin nicht eingerechnet sind die Zinsswaps, die zusammen mit anderen Absicherungsinstrumenten 2,6 Mio. Fr. zum Gewinn vor Steuern beitrugen.

Aktien ohne Reiz

Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung die Ausschüttung von 1.40 Fr. statt wie zuletzt 1.35 Fr. je Namenaktie A vor. Die BFW-Geschäftsleitung hätte sich eine grosszügigere Ausschüttung vorstellen können, doch der Verwaltungsrat argumentierte mit der Prämie, die im Rückkaufangebot vom März 2017 gemacht wurde. Die Stimmenmehrheit bleibt bei Beat Frischknecht, der die Gesellschaft mit den nichtkotierten Namenaktien B beherrscht.

Die BFW-Papiere kamen in den letzten zwölf Monaten im Unterschied zum Immobiliensegment als Ganzes leicht zurück. Da sich 2018 für das Unternehmen als Zwischenjahr abzeichnet, ist nicht mit einer Trendwende zu rechnen. Zudem sprechen weder die im Sektor unterdurchschnittliche Dividendenrendite von 3,3% noch die Prämie zum inneren Wert je Aktie von 40.30 Fr. für die Titel.

Die komplette Historie zu BFW Liegenschaften finden Sie hier. »

Leser-Kommentare