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Märkte / Immobilien

Die Qual der Wahl des richtigen Hypothekengebers

Auf der Suche nach Rendite betreten neue Akteure das Feld. Ein günstiger Zins kann für Kreditnehmer nicht das einzige Ziel sein.

Wer in der Schweiz eine Hypothek zum Erwerb eines Eigenheims sucht, findet den Kreditgeber meist unter den Banken. Alternative Finanzierungsquellen sind klar in der Minderheit, obwohl die Angebotspalette in den letzten Jahren breiter geworden ist. Mehr Anbieter heisst auch Preisvielfalt. In der Wahl des Vertragspartners darf ein attraktiver Zins aber nicht das einzige Entscheidungskriterium sein.

Banken

Die Banken halten rund 95% des Schweizer Hypothekarvolumens. Per Ende März betrug die von ihnen beigebrachte Hypothekensumme gemäss der Schweizerischen Nationalbank 980,7 Mrd. Fr. (+2,7% gemessen an 2016, vgl. Grafik). Bis Ende Jahr dürften die Banken erstmals mehr als 1 Bio. Fr. Hypothekarkredite in den Büchern haben. Knapp zwei Fünftel entfallen auf die Kantonalbanken, gut ein Viertel auf die Grossbanken. Es folgen Raiffeisen- und Regionalinstitute. Banken erzielen im für sie risikoarmen Zinsgeschäft die besten Margen. Sie bieten alle gängigen Varianten von Hypothekarkrediten an: Geldmarkthypotheken, Festhypotheken und variable Verträge. Hohe Verwaltungskosten beeinflussen die Zinsgestaltung der eher kurzfristig orientierten Banken. Verhandlungsspielraum besteht allemal, eine bestehende Kundenbeziehung hilft.

Versicherer

Eine Alternative zu den Banken als Hypothekengeber stellen die Versicherungsgesellschaften dar.  Sie haben das Geschäft forciert bzw. wieder entdeckt, nachdem die SNB (SNBN 5220 -3.69%) mit der Einführung von Negativzinsen Bundesobligationen als Anlageklasse unattraktiv machte und Bankkonti den Reiz als Investmentmöglichkeit nahm. Dennoch bauten Versicherer ihren Marktanteil am Hypogeschäft nur in geringem Mass aus.

Adrian Wenger, stellvertretender Direktor des Hypothekenzentrums, das zur VZ-Gruppe gehört, sieht einen wesentlichen Unterschied zwischen Banken und Versicherern als Kreditgeber in der zeitlichen Perspektive. «Versicherer kalkulieren wegen den vertraglich gebundenen Prämien langfristig. Sie sind deshalb an Hypothekarkrediten mit langer Laufzeit interessiert», sagt Wenger. Zwanzig oder auch dreissig Jahre Laufzeit seien möglich, sollte sich ein Kreditnehmer so lange binden wollen. Das Angebot der Versicherer ist eher beschränkt. Geldmarkthypotheken sind kein Thema. Dafür warten sie mit vergleichsweise günstigen Hypothekarzinsen auf.

Pensionskassen

Auf der Suche nach Rendite sind auch Pensionskassen auf Immobilien gestossen. Ihnen stehen wie den Versicherern grundsätzlich zwei Möglichkeiten offen: die Realisierung von eigenen Immobilienprojekten oder die Finanzierung von Immobilien in Form von Hypotheken. Das Angebot der Pensionskassen ist jedoch beschränkt, und sie kennen teils strengere Belehnungsrichtlinien. Oft haben nur die Mitarbeiter der jeweiligen Unternehmen Zugang. Ausleihungen an Dritte gewähren etwa die BVK, Vorsorgeeinrichtung des Kantons Zürich und angeschlossener Unternehmen, und ihre Pendants St. Galler PK und Aargauische PK. Wie Versicherer können die Kassen anders rechnen als Banken, was in einem Zinsvorteil münden kann. Gemäss Wenger engagieren sich Pensionskassen eher selektiv im Hypothekargeschäft. «Ihr Interesse könnte rasch sinken, wenn die Negativzinsen verschwinden, was bei Nachfolgefinanzierungen eine Rolle spielen wird.»

Online- und andere Anbieter

Onlinehypotheken verzeichneten in den letzten Jahren ein zweistelliges Wachstum. 2017 wurden Verträge über 4 Mrd. Fr. online abgeschlossen. Ihr Anteil am Gesamtmarkt ist mit 2,6% per Ende 2017 aber immer noch klein – trotz breiter Berichterstattung. Rein digital abgewickelt wurden sogar nur 1,3%, sagt eine Studie der Marktbeobachter E-foresight und IFZ. Einen digitalen Zugang bieten Portale wie Homegate oder Hyposcout und Fintechunternehmen wie MoneyPark, die als Vermittler auftreten. Aber auch Banken sind online präsent, wie etwa die Glarner KB mit Hypomat. Vermittler haben im Onlinesegment gemäss IFZ-Studie jedoch einen deutlich höheren Marktanteil als Banken.

Die Vorteile der Onlineplattformen liegen in der raschen Abwicklung und tendenziell günstigen Zinsen, da die Verwaltung schlank gehalten ist. Schwieriger wird es, wenn es ums Verhandeln geht, was digital oft nicht möglich ist. Ein zusätzlicher Vergleich von Online- und Offline-Anbietern ist zwingend. Klarheit über die Geldgeber, die hinter dem Vertragspartner stehen, ist nicht immer einfach zu ermitteln.

 

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