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Märkte / Makro

Die Schweizer Immobilienblase der Neunzigerjahre

Starkes Wachstum, eine lockere Geldpolitik und freizügige Kreditvergabe begünstigen den Exzess am Immobilienmarkt, an dem die Schweiz noch lange leidet.

Menschen stehen vor einer Bank Schlange, kommen aber nicht an ihr Geld – und das in der Schweiz. Am 3. Oktober 1991 bleiben die Schalter der Spar+Leihkasse Thun zu. Die Eidgenössische Bankenkommission (EBK) hat die Zwangsschliessung angeordnet. 

Eine Woche später zahlt die Bank pro Spar- und Lohnkonto 500 Fr. aus. Die Bankleitung sucht nach frischem Geld, muss aber kapitulieren. Am 18. Oktober ist die Lizenz weg. 220 Mio. Fr. Vermögen sind zerstört.

Die Spar+Leihkasse Thun ist nicht das einzige Opfer der Immobilienblase, wohl aber dasjenige, das sich im kollektiven Bewusstsein der Schweiz eingebrannt hat. Die Bilder von Rentnern mit ihren Sparbüchern in der Hand, die den Grossteil ihres Vermögens verloren haben, gehen unter die Haut. Wie andere Banken hat sie locker Kredite vergeben, die  für den Kauf von Liegenschaften benutzt werden. Nach der Party folgt der Kater. Die Preise für Liegenschaften sausen in den Keller und die Banken bleiben auf faulen Krediten sitzen.

1. Hochkonjunktur

In den Achtzigerjahren herrscht in der Schweiz Hochkonjunktur. Die Rezession ist 1983 überwunden, die Inflation sinkt von 5,6 auf 3%. Die lockere Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB (SNBN 5700 -0.18%)) und fortwährende Impulsprogramme des Bundes unterstützen die Bauwirtschaft. Der starke Dollar sorgt für hohe Nachfrage aus dem Ausland. Nur durch stete Zuwanderung hält die Wirtschaft Schritt.

Doch dann der Schock: Am 19. Oktober 1987 verliert der amerikanische Aktienindex Dow Jones (Dow Jones 27078.05 0%) Industrial 22,6%. Der Tag geht als «Schwarzer Montag» in die Geschichte ein. Der damalige Swissindex verliert 11,3% und am Folgetag weitere 3,7%. Um das Überschwappen auf die Realwirtschaft zu verhindern, öffnen die Zentralbanken weltweit die Geldschleusen. Auch die SNB. Sie macht aber einen fatalen Fehler: Sie erhöht die Geldmenge stärker als gewollt, da sie die Nachfrage falsch einschätzt. Das neue elektronische Zahlungssystem erlaubt es den Banken, ihre Forderungen gegenseitig zu verrechnen. Dies, gekoppelt mit der gestiegenen Verbreitung der Geldautomaten, reduziert die Geldnachfrage der Banken.

2. Immobilien als Alternative

Der «Schwarze Montag» führt den Anlegern das Risiko an den Aktienmärkten vor Augen. Sie suchen Alternativen und finden Immobilien. Die Preise für Geschäftsliegenschaften haben sich seit 1980 fast verdoppelt. Eine Trendwende scheint auch wegen dem Realwertcharakter ausgeschlossen. Ein weiterer Treiber ist 1985 die Einführung des Obligatoriums der beruflichen Vorsorge. Sie bringt neue Investoren auf den Markt, die auf den Immobilienzug aufspringen. Die meisten Spekulanten setzen auf Bauland, Projektentwicklungen sowie Geschäftsliegenschaften in den wirtschaftlichen Zentren.

Die Banken unterstützen die Entwicklung mit günstigen Krediten. Sie stehen in scharfem Wettbewerb und lockern die Kreditvergabepolitik. Die Zeit der Kartellabsprache ist seit kurzem vorbei. Insbesondere schwächere Banken spüren das. Sie versuchen den Margendruck mit Volumensteigerungen zu kontern. Verstärkend kommt hinzu, dass Kundenberater gleichzeitig Verkäufer und Risikomanager sind. Der gute Name des Schuldners ist oftmals wichtiger als die finanzielle Bonität. Sorgfaltspflicht und Risikoprüfung werden klein geschrieben, Umsatzziele sind wichtiger. Abweichungen von den Kreditvergabestandards sind an der Tagesordnung.

3. Blind ins Verderben

Die starke Konjunktur, der knappe Boden und die hohe Zuwanderung überzeugen Investoren, dass diesmal alles anders ist. Auch der damalige Präsident des SNB-Direktoriums, Markus Lusser, schliesst 1989 eine Trendwende am Immobilienmarkt aus: «Die Immobilienpreise können einstweilen sicher nicht ins Bodenlose fallen», schreibt er. Es werden weiter kommerzielle Liegenschaften gebaut, in der Überzeugung, dass sie in die Rendite hineinwachsen. In den wichtigen Städten Zürich und Genf läuft der Markt langsam heiss, das Angebot wird knapp. Davon profitieren periphere Lagen, die von Spekulanten entdeckt werden. Auch dort erzielen sie dank kontinuierlicher Wertsteigerung zweistellige Renditen.

Überhitzungserscheinungen sind nicht mehr von der Hand zu weisen. Die schweizweite Leerstandsquote im gesamten Immobilienbereich ist mit 0,4% äusserst tief und der Auftragsbestand reicht fast für ein Jahr. Bauinvestitionen machen 1989 hohe 14% des Bruttoinlandprodukts aus. Die Banken sind für die Risiken blind. Die Dynamik der Kreditvergabe erreicht 1989 mit einem Wachstum von fast 14% ihren Höhepunkt. Grossbanken steigern die Inlandkredite in den Achtzigerjahren insgesamt um 170%, Regionalbanken um 118%. 1991 beträgt das Volumen 380 Mrd. Fr. Zehn Jahre zuvor waren es noch 150 Mrd. Fr.

4. Leitzinserhöhung als Fanal

Die SNB leitet den Absturz ein: 1989 erhöht sie den Diskontsatz von 3,5 auf 6%. Im Oktober doppelt der Bundesrat nach. Er will die Immobilienspekulation eindämmen und erlässt dringliche Massnahmen. Dazu gehören eine fünfjährige Sperrfrist für die Veräusserung von Bauland sowie Pfandbelastungsgrenzen für Immobilien. Pensionskassen erhalten ebenfalls Rahmenbedingungen, wie sie ihr Geld zu investieren haben. Die Massnahmen zeigen Wirkung, aber deutlich stärker als vom Bund erwartet. Die Spekulation wird abgewürgt und Kredite werden teurer. Die Zinssätze für neue variable Hypotheken steigen von 5% 1989 in zwei Jahren auf 8%. 1990 wächst die Wirtschaft noch mit 3,7%. Ein Jahr später folgt eine schmerzhafte Rezession.

Angestellte im Industrie- und Dienstleistungssektor verlieren ihren Job. Gewerbeflächen werden frei. Neben den neuen Objekten kommen auch alte Objekte wieder auf den Markt. Die Nachfrage ist aber weg. Zinskosten stehen tiefere Erträge gegenüber. Den Spekulanten geht es an den Kragen. Der Anteil an faulen Krediten steigt. Liegenschaften müssen versteigert werden. Die Abwärtsspirale dreht sich schneller. 1993 beträgt die Leerstandsquote von Geschäftsliegenschaften 12%. Der Beginn der Neunzigerjahre steht in grellem Kontrast zur Hochkonjunktur des vorigen Jahrzehnts. Die Wirtschaft befindet sich im Krebsgang. Die Inflationsrate verharrt auf über 5% und schränkt den Handlungsspielraum der SNB zur monetären Stimulierung ein.

5. Banken verschwinden

Die Konsequenzen spürt insbesondere die Schweizer Bankenlandschaft. Reihum kollabieren Banken. Das erste Opfer ist die Spar+Leihkasse Thun. Von 625 Banken 1990 schliesst bis 1995 jede dritte ihre Pforten. Besonders betroffen sind Regionalbanken. Bis zur Jahrtausendwende ist von den zweihundert Instituten eine Dekade zuvor nur noch die Hälfte aktiv. Aber auch die Grossen bluten. 1993 verschwindet die Schweizerische Volksbank und wird von der Credit Suisse (CSGN 12.665 -1.63%) übernommen.

Die Berner Kantonalbank hat einen Verlust von 3 Mrd. Fr. zu verkraften. Sie hat leichtfertige Kreditgeschäfte mit Finanzspekulanten wie Werner K. Rey und Peter Krüger (vgl. Kasten) gemacht. Die faulen Kredite werden in eine Bad Bank ausgelagert und auf Kosten der Steuerzahler liquidiert. Die Kantonalbanken von Genf und Waadt überleben ebenfalls nur dank Steuergeldern. Diejenigen von Appenzell Ausserrhoden und Solothurn verschwinden als eigenständige Bankinstitute. Zwischen 1991 und 1996 werden gemäss der Eidgenössischen Bankenkommission im inländischen Kreditgeschäft 42,3 Mrd. Fr. abgeschrieben. Dies entspricht mehr als 10% der damaligen Wirtschaftsleistung der Schweiz. Insgesamt sind 8,5% der gewährten Kredite faul. Am stärksten exponiert sind die Grossbanken mit 12,6% faulen Krediten.

Der Immobilienmarkt steckt mehrere Jahre im Rückwärtsgang. Der Wert von Renditeliegenschaften halbiert sich in den sechs Jahren nach 1991. Der Tiefpunkt wird erst 1997 erreicht. Für die Gesamtschweiz beträgt die  Leerstandsquote über alle Segmente gesehen 2,8% – in einem Jahrzehnt hat sie sich versiebenfacht.

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