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Märkte / Immobilien

Die SNB beeinflusst die Hypothekarzinsen nur indirekt

Die Nationalbank verspricht unverändert tiefe Geldmarktsätze und kontrolliert damit vor allem kurze Hypozinsen. Längerfristige hängen mehr vom Ausland ab.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB (SNBN 5380 0%)) hat diese Woche an ihrer vierteljährlichen Lagebeurteilung entschieden, die Geldpolitik nicht zu verändern. Den von ihr gesteuerten Leitzins – den Dreimonatssatz Libor – hält sie auf  –0,75%. Sie bezeichnet den Franken weiterhin als hoch bewertet und will auch künftig gegen Aufwertungsschübe ankämpfen.

Im Communiqué schreibt sie: «Der Negativzins sowie die Bereitschaft der Nationalbank, bei Bedarf am Devisenmarkt zu intervenieren, bleiben notwendig, um die Attraktivität von Anlagen in Franken tief zu halten und damit den Druck auf den Franken zu verringern.» Welche Auswirkungen hat der «Nullentscheid» und die Fortsetzung der Frankenpolitik für die Schweizer Hypothekarzinsen?

Die Sätze, die Kreditnehmer bezahlen, wenn sie eine Hypothek aufnehmen, hängen nur indirekt vom Leitzins der Nationalbank ab. Dass Kunde A und Kundin B selbst bei der gleichen Bank teilweise recht unterschiedlich hohe Preise bezahlen, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Der Dauer des Hypothekarkredits, wobei längere Laufzeiten höher verzinst werden als kürzere, und der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers.

Im Zentrum steht der Swapmarkt

Der grösste Teil des Preises einer Hypothek leitet sich jedoch daraus ab, wie die Bank selbst den Kredit am Geldmarkt finanziert. Das geschieht am Swapmarkt. Dort werden fast alle Kredite und Anleihenemissionen finanziert. Konkret läuft dies über ausgeklügelte Gegengeschäfte, in denen stets zwei Parteien eine Festzinszahlung gegen eine variabel verzinste Zahlung austauschen. Letztere orientiert sich am Libor.

Auf diese Weise wandert das Zinssignal der SNB an den Swapmarkt. Um den Hypozins zu berechnen, verwenden Banken den Swapsatz der entsprechenden Laufzeit plus einen Zinsaufschlag, der gemäss empirischen Untersuchungen im Durchschnitt 97 Basispunkte beträgt.

Mit ihrem Nullentscheid sorgt die SNB dafür, dass die Hypothekarzinsen in der Schweiz tief bleiben werden. Zwei- bis vierjährige Swapsätze sind nach dem Zinsentscheid am Donnerstag sogar leicht gesunken. Seit der letzten Lagebeurteilung im Juni haben sich die kurzfristigen Swapsätze nicht verändert. Die entsprechenden Hypothekarsätze bewegen sich ebenfalls seitwärts. Die SNB hat dieses Spektrum des Kreditmarkts voll unter Kontrolle.

Als sich der Franken ab Sommer 2017 gegenüber dem Euro abzuwerten begann, nahmen am Markt die Erwartungen zu, dass die SNB bald über einen Kurswechsel nachdenken müsste: Sie gewinne allmählich an Spielraum, um den Libor etwas anzuheben, allenfalls schon vor der EZB. Die Swapsätze zogen daraufhin an. Ab Frühsommer 2018 war es damit zu Ende, als sich der Franken erneut zum Euro aufwertete. Nach der Sitzung im Juni hat die SNB nun zum zweiten Mal bewusst jeden Hinweis auf eine Normalisierung der Zinsen ausgelassen. Sie ist gewillt, den Minuszinskurs wie bisher fortzuführen.

Gleichwohl kann sie die Zinsentwicklung nicht vollständig vom Ausland abtrennen. Das betrifft vor allem längere Laufzeiten: Die Schweizer Swapsätze bewegen sich in diesem Segment fast im Einklang mit den Zinsen im Euroraum. Erwartungen über die Geldpolitik der EZB, die Folgen eines Ausstiegs der Notenbanken aus den Bond-Kaufprogrammen für die Anleihenrenditen und nicht zuletzt der Inflationsausblick entscheiden darüber, wie sich hierzulande die langfristigen Swapsätze entwickeln, und damit auch die Preise für Hypotheken.

Leicht höhere Hypozinsen

In den kommenden zwölf Monaten werden diese Faktoren eher für höhere Marktsätze sorgen als für tiefere. Der Anstieg dürfte sich allerdings in engen Grenzen halten, denn nicht nur die SNB, sondern auch die EZB wird alles unternehmen, um einen Zinsschock zu vermeiden. Der hoch bewertete Franken dämpft zudem die Inflationsgefahr in der Schweiz.

Mittel- und langfristige Hypothekarsätze dürften etwas mehr zulegen als kurzfristige. Das war schon in den vergangenen zwölf Monaten zu beobachten. Die Experten des Hypothekarvermittlers Money Park rechnen damit, dass der Satz für zehnjährige Hypotheken bis Ende 2020 um 40 Bp zulegt. Das wäre doppelt so viel wie in den vergangenen zwei Jahren.

Selbst dann bleibt das Finanzierungsniveau im historischen Vergleich attraktiv. Zehnjährige Hypotheken sind heute halb so teuer wie vor zehn Jahren, nach dem Ausbruch der Finanzkrise und als die SNB den Leitzins bereits gesenkt hatte. Fünfjährige Hypotheken sind noch günstiger. Es lohnt sich weiterhin, diese guten Bedingungen möglichst lange festzuhalten.

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