Erhöhte Vorsicht am Immobilienmarkt
Die Stimmung der professionellen Akteure am Schweizer Markt für Anlageimmobilien ist leicht negativ. Deutlich rückläufig sind die Preiserwartungen für Büroliegenschaften und das Genferseegebiet.
«Über allem schwebt die Angst, dass die Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz abnimmt.» So interpretiert Beat Seger, Partner Real Estate bei KPMG, die Erkenntnisse des Swiss Real Estate Sentiment Index, den das Beratungsunternehmen nun im dritten Jahr erhoben hat. Es handelt sich um einen vorlaufenden Indikator, der auf der Befragung von professionellen Marktteilnehmern basiert.
Der Index 2014 notiert bei –5,3 Punkten, leicht tiefer als im Vorjahr, als –1,9 Punkte erreicht wurden. Die Stimmung auf dem Schweizer Anlagemarkt sei damit insgesamt als «neutral» zu charakterisieren, heisst es bei KPMG.
Punkto Wirtschaft positiv
Die Erwartungen der Marktakteure zur Entwicklung der wirtschaftlichen Lage während der nächsten zwölf Monate haben sich seit der letzten Befragung in den positiven Bereich verschoben. Der Preiserwartungsindex notiert jedoch bei –9,1 Punkten. Er liegt damit zwar nur leicht im negativen Bereich, aber im Jahresvergleich haben sich die Prognosen damit weiter reduziert. «Die Marktteilnehmer werden immer negativer», konstatiert Seger und weist darauf hin, dass es zwischen der Erwartung und der effektiven Bewertung (die ja vergangenheitsgerichtet ist) einen zeitlichen Abstand von bis zu zweieinhalb Jahren gibt.
Zentrale Lagen ziehen, Preisrückgang anderswo
Anders als in anderen Studien, die von einer Abkühlung an den Hot Spots berichten, sehen die Marktteilnehmer insgesamt für zentrale Lagen nach wie vor steigende Preise. Der Preiserwartungsindex liegt komfortabel im positiven Bereich, allerdings wird eine Verlangsamung in der Entwicklung erwartet. Die Preiserwartung für die Mittelzentren und für periphere Lagen ist negativ. Befragt wurden Bewerter, Entwickler, Vertreter von Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen sowie professionelle Investoren.
In Genf hat die Stimmung gekehrt
Doch im Einzelnen ergibt sich ein gemischtes Bild. Eine weiterhin positive Preisentwicklung wird in den Regionen Zürich, Luzern/Zug und Basel erwartet, wenn der Optimismus auch einen Dämpfer erhalten hat. In Genf und Lausanne sind die grössten negativen Veränderungen gegenüber dem Vorjahr erkennbar.
«In Genf hat die Stimmung gekehrt», sagt Seger und weist darauf hin, dass für die Region Genf noch vor zwei Jahren eine ausserordentlich starke Preisentwicklung erwartet wurde. Er nennt die Schwierigkeiten der Finanzindustrie, die Unsicherheiten über die Unternehmenssteuerreform und die Zuwanderungsinitiative als wahrscheinlichen Hintergrund für den jähen Absturz der Erwartungen.
Ausnahme Wohnsegment
Wohnimmobilien bleiben das einzige Nutzungssegment mit einer positiven Prognose in Bezug auf die Preisentwicklung. Seger: «Die Preiserwartung flacht sich jedoch auch bei den Wohnimmobilien ab.»
Hier spiegeln sich vermutlich die Massnahmen, die zur Abkühlung der Immobiliennachfrage ergriffen worden sind: antizyklischer Puffer, beschleunigte Hypothekenrückzahlung, strengere Tragbarkeitskriterien, Limitierung des Pensionskassenanteils.
Besser Altersheim als Büro
Zur Preiserwartung für Büroimmobilien äussern sich die Marktteilnehmer sehr skeptisch, womit sich der Negativtrend der Vorjahre akzentuiert hat. Wie sich der Rückgang in Punkten allenfalls in einen Rückgang in Franken übersetzt, kann erst ein längerer Betrachtungszeitraum zeigen.
Für Investitionen in kommerziell genutzte Liegenschaften antizipieren die Umfrageteilnehmenden einen weniger ausgeprägten Preisrückgang. Am wenigsten negativ sind sie für Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Altersheime).
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