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Immobilienanlage in ungewissen Zeiten

Bestandsliegenschaften an guten Lagen mit robusten Cashflows sind weiterhin eine gute Anlage, auch wegen des ultra-tiefen Zinsniveaus.

Autor: Peter Bezak, MSc Ec, MAS UZH, Anlageexperte bei der Zurich Invest AG

Covid-19 hat auf vielen Ebenen zu Verunsicherung geführt, so auch auf den Immobilienmärkten. Aktuell ist hierzulande wieder eine gewisse Normalisierung auf dem Transaktionsmarkt erkennbar und es sind vermehrt Objekte auf dem Markt, die sich vergleichen lassen. Besonders der Wohnsektor zeigt sich einmal mehr robust und krisenresistent. Covid-19 wird, so der Konsens der Experten, vor allem auf kommerziell genutzte Immobilien Einfluss haben, insbesondere im Einzelhandel, bei Hotels und Restaurants. Logistik und der Onlinehandel hingegen könnten von der heutigen Situation profitieren.

Krisenfeste Immobilienfonds

Es ist ein positives Zeichen, dass verschiedene Immobilienfonds nach dem Lockdown Kapitalerhöhungen angekündigt oder durchgeführt haben. So scheint es, dass das Vertrauen der Investoren in diese Anlageklasse nach wie vor gross ist und weiterhin ein hoher Anlagedruck von den Pensionskassen besteht. Gleichwohl hat der Index für börsenkotierte Immobilienfonds (SXI Real Estate Funds) vom Höchststand im Februar bis Ende August rund 7 Prozent verloren. Der Index für die gelisteten Immobiliengesellschaften (SXI Real Estate Shares) ist sogar um fast 26 Prozent eingebrochen (vgl. Abb.). Weniger dramatisch ist das Bild, wenn man die Entwicklung vom 1. Januar bis Ende August betrachtet: Nach ersten Kursverlusten haben sich die Immobilienfonds wieder gefangen und sind nun nur noch leicht unter dem Höchststand.

Immobilienfonds weniger volatil

Bereits in der globalen Finanzkrise zeigten sich Immobilienfonds robuster als Immobilienaktien. Warum sind die Immobilienfonds in Krisensituationen resilienter? Dafür gibt es mehrere Ursachen: Viele börsenkotierte Immobiliengesellschaften konzentrieren sich auf gewerbliche Sektoren, die von den Folgen der Covid-19-Pandemie stärker betroffen sind als der Mietwohnungssektor. Ausserdem ist die Investorenbasis von börsenkotierten Immobiliengesellschaften im Vergleich zu Immobilienfonds internationaler und hat einen stärkeren Fokus auf aktiven Anlagestrategien. Das führt zu einer höheren Volatilität. Der höhere Fremdkapitaleinsatz von Immobilienaktien ist ein weiterer Grund, wieso institutionelle Investoren in unsicheren Zeiten die konservativer aufgestellten Immobilienfonds bevorzugen.

Positive Erwartungen

Die Erwartungen für ein Mietzinswachstum sind allgemein etwas zurückgekommen und sollte den Investoren in der Preisfindung helfen. Angesichts des nach wie vor sehr tiefen Zinsniveaus ist die Attraktivität von resilienten Immobilienanlagen gegenwärtig eher noch gewachsen, insbesondere Wohnimmobilien in guten Lagen werden nachgefragt. Mit der Corona-Krise scheint eine Zinswende für eine längere Zeit unrealistisch zu sein. Somit bleiben Immobilienfonds sehr wahrscheinlich auch künftig eine beliebte Anlagelösung.

Der Monopoly-Effekt gilt weiterhin

Auch wenn gute Lagen nach wie vor gefragt sind, sollten institutionelle Investoren ihre Anlagen in Liegenschaften weiterhin breit diversifizieren. Eine Möglichkeit ist die regionale Diversifikation. Damit können Anleger unterschiedliche Wirtschaftsräume abdecken. Eine andere Möglichkeit ist die Diversifikation innerhalb einer Grossregion. In Anbetracht der tiefen Leerstandsquoten in Grosszentren ist es ratsam, in die grösseren Städte der Schweiz wie Zürich, Lausanne und Genf zu investieren und nicht in periphere Lagen. Nach wie vor kommt der Lagequalität die wichtigste Rolle zu. Sie ist besonders durch eine gute Verkehrsinfrastruktur bestimmt. Es gilt immer noch die Grundregel des Monopoly-Spiels: Lage, Lage, Lage. Städtische Liegenschaften in zentraler und bevorzugter Lage sind immer noch sowohl für Mieter als auch für Investoren attraktiv.

Sicherer mit Bestandsliegenschaften

Angesichts der aktuellen Entwicklungen inklusive der Leerwohnungsziffer kann es derzeit vorteilhaft sein, vornehmlich in hochwertige bestehende Immobilien an zentralen Lagen oder in städtischen Aussenquartieren mit stabilen Mietzinserträgen zu investieren. Diese Immobilien haben geringere Risiken, weil sie eine hohe Ausstattungs- und Standortqualität aufweisen und meist vollständig vermietet sind. Immobilienfonds, bei denen die bestehenden Liegenschaften zudem optimal innerhalb ihres Immobilienzyklus verteilt sind, profitieren ebenso von geringeren Risiken und geben zusätzlich Planungssicherheit, denn Entwicklungs- und Neubauprojekte müssen sich erst im Markt bewähren und bergen entsprechend höhere Risiken.

Know-how, Erfahrung und Netzwerk sind entscheidend

Institutionelle Anleger haben dank ihrer Bedeutung auf den Anlagemärkten einen guten Zugang zu verschiedenen Opportunitäten. Dennoch besteht die Herausforderung darin, die besten Immobilieninvestments zu identifizieren. Dabei sind immobilienspezifisches Know-how, langjährige Erfahrung im Bereich Immobilien-Management sowie ein gutes Netzwerk wichtige Voraussetzungen, um Immobilien ertragsorientiert bewirtschaften zu können, Transaktionen zu strukturieren, zu analysieren und auszuführen. Nur erfahrene Immobilienteams können Investoren Zugang zu einem qualitativ hochwertigen Immobilienportfolio ermöglichen. Idealerweise sind die Teams interdisziplinär zusammengesetzt, mit Immobilienspezialisten, Ökonomen, Architekten und Juristen.

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