Zum Thema: Chinas Wohnungsmarkt verdaut Überangebot

In Schanghai läuft’s rund – und am Steueramt vorbei

Der Handel mit Immobilien ist ein lukratives Geschäft und oft werden nicht einmal Steuern bezahlt.

In Schanghai lebt es sich gut – zumindest wenn man im Immobiliengeschäft tätig ist. Wang Xiaowen erklärt: «Mein Mann ist Manager bei Huawei. Bis vor drei Jahren hat er das Geld für unsere Familie verdient, doch inzwischen habe ich ihn bei weitem überholt.» Wang vermittelt in Schanghai Miet­objekte und ist Agentin für den Kauf und Verkauf von Wohnungen und Häusern. Dabei arbeitet sie nicht nur für Kunden, sondern auch auf eigene Rechnung. Sie liebt ihre Arbeit, nicht zuletzt – wie sie offen ­zugibt – weil sie sehr viel verdient.

Ein Beispiel? Im März 2013 hat sie eine Wohnung für 800’000 Yuan (114’000 Fr.) gekauft und sie für 85’000 Yuan renoviert. Diesen Januar konnte sie sie für 1,1 Mio. Yuan verkaufen. Damit sie auf dem satten Gewinn von 215’000 Yuan nicht die Gewinnsteuer bezahlen musste, hat sie beim Notariat einen Verkaufspreis von 800’000 Yuan registrieren lassen – also gleich viel, wie sie bezahlt hatte. Den Rest hat sie vom Käufer «schwarz» erhalten. Hätte sie die Gewinnsteuer entrichtet, wären ihr zwei Möglichkeiten zur Verfügung gestanden: entweder 20% des Gewinns oder 1% des Verkaufspreises. Der Makler wählt jeweils den tieferen Betrag. Mit dieser einen Transaktion hat Wang mehr als das Zweieinhalbfache des jährlichen Durchschnittseinkommens in Schanghai verdient. Dabei handelte es sich bei diesem Objekt um eine eher günstige Liegenschaft, an sehr guter Lage kostet eine 130 m2 grosse Wohnung schnell einmal 7 Mio. Yuan (1 Mio. Fr.).

Wang betont: «Viele machen das so. Ich habe kein schlechtes Gewissen, am Steueramt vorbeizuarbeiten.» Sie schätzt denn auch, dass die Verkaufspreise von Wohnungen in Schanghai in den letzten zwei Jahren durchschnittlich um 30% gestiegen sind und nicht wie offiziell ausgewiesen um 20%. Sie rechnet damit, dass der Quadratmeterpreis einer Wohnung von heute 30’000 Yuan bald auf 50’000 Yuan ­steigen wird. Doch nicht überall läuft das Geschäft so rund. Eine Wohnung in Xian in Zentralchina konnte sie nur mit einem marginalen Aufschlag verkaufen.

Für Erstwohnungen ist Eigenkapital in der Höhe von 40%, für Zweitwohnungen von 70% nötig. Hypotheken werden durch Geschäftsbanken finanziert, ein- bis fünfjährige Hypotheken kosten 6,15 bis 6,4%, bei Laufzeit von mehr als fünf Jahren sind es 6,55%. Inklusive Amortisation muss mit Finanzierungskosten von rund 8% pro Jahr gerechnet werden. Auf die Frage, ob es in Schanghai eine Immobilienblase gebe, meint Wang: «Nein. Die Massnahmen der Regierung haben die Spekulationsnachfrage gebremst. Und die Nachfrage für selbst ­bewohntes Eigentum steigt und steigt.»