Pramerica Real Estate Investors, der Immobilieninvestmentbereich des amerikanischen Versicherungs- und Finanzdienstleistungskonzerns Prudential Financial, kauft die private A&A Liegenschaften Schweiz zu einem ungenannten Preis gegen bar. Der Buchwert der Immobilien wird mit 314 Mio. Fr. ausgewiesen. Verkäufer sind die Müller-Möhl Gruppe, der Zürcher Immobilieninvestor und heutige Geschäftsführer der A&A Liegenschaften Thomas Kurer sowie private und institutionelle Anleger. Die Müller-Möhl Gruppe hielt als grösste Aktionärin einen Anteil von rund 30%. Sie hat nach Auskunft ihres CEO und bisherigen Verwaltungsrats der A&A Liegenschaften Beat Näf einen guten Zeitpunkt gesucht, um die Beteiligung verkaufen zu können, was im gegenwärtig günstigen Umfeld für Immobilien der Fall gewesen sei. - A&A Liegenschaften war 1998 gemeinsam von Ernst Müller-Möhl und Thomas Kurer gegründet worden. Kernanlage waren die aus der Restrukturierung der Handelsgruppe Möbel Märki herausgelösten Immobilien. Die Gesellschaft hält Fachmärkte und Bürohäuser im Grossraum Zürich und in Genf und investiert wertsteigernd in Entwicklungsobjekte. Die Gesellschaft, die ursprünglich den Gang an die Börse vorgesehen hatte, wurde in einem Auktionsverfahren auch kotierten schweizerischen Immobiliengesellschaften zum Kauf angeboten. Den Zuschlag erhielt die in Europa unter dem Namen Pramerica firmierende Prudential Financial, die sämtliche A&A-Aktien gegen Barzahlung übernimmt. Die FuW schätzt, dass A&A eine Fremdfinanzierungsquote von 55% und latente Steuerpassiven von 30 Mio. Fr. hat. Auf Grund des Anteils von Entwicklungsliegenschaften von rund einem Drittel im Portefeuille dürfte der Käufer einen branchenüblichen Discount von 20% ausgehandelt haben, was einem Barpreis von 75 bis 80 Mio. Fr. entsprechen würde. - Prudential Financial besitzt ein globales Immobilienvermögen von 27 Mrd.$, darunter das Chrysler Building in New York. Die A&A-Renditeliegenschaften werden in Publikums- und Spezialfonds von Pramerica übertragen (wie etwa den TMW Immobilien Weltfonds). Die Entwicklungsobjekte im Buchwert von rund 100 Mio. Fr. verbleiben in der A&A Liegenschaften Schweiz, die als Investmentbeteilung von Pramerica Merchant Banking gehalten werden. Die operative Leitung übernimmt die TK Liegenschaften Management unter Thomas Kurer. Eines der Projekte ist die Neugestaltung des Einkaufszentrums Tivoli in Spreitenbach, in dem A&A Flächen im Stockwerkeigentum besitzt. - Philip Barrett, Director von Pramerica Merchant Banking in London, bezeichnet den Einstiegszeitpunkt in den Schweizer Immobilienmarkt als ideal. Die Renditen sind zwar niedriger als in anderen europäischen Ländern, dafür jedoch stabiler. Die Leerstandquote von 8% im Büromarkt ist im europäischen Vergleich gering und die Wachstumsaussichten sind gut. Er erwartet, dass sich der Konjunkturaufschwung mit zwölf bis sechzehn Monaten Verzögerung auf die Nachfrage und damit die Ertragsentwicklung auswirken wird. - Mit Pramerica fasst ein Akteur im Schweizer Immobilienmarkt Fuss, der im Gegensatz zu den bisher vereinzelt aktiven ausländischen Investoren – etwa aus Deutschland, Grossbritannien oder Israel – über die Finanzkraft verfügt, selbst grosse kotierte Immobiliengesellschaften zu kaufen. Zukäufe und Übernahmen schliesst Barrett ausdrücklich nicht aus. In einem ersten Schritt wird A&A wird mit Kapital versorgt, um die bestehenden Projekte fertig zu entwickeln. Für weitere Vorhaben könnten Liegenschaften aus dem nicht betriebsnotwendigen Besitz von Unternehmen oder aus der Restrukturierung von Industriegesellschaften dienen. KK