Unternehmen / Immobilien

Kreative Konzepte geben den Ausschlag

Swiss Prime Site und PSP Swiss Property spüren die Chancen auf, die der Büromarkt bietet. Die Investitionen sind hoch, doch sie dürften sich auszahlen.

Büroflächen in zentralen Lagen und Logistik sind derzeit die Wachstumsthemen in der Schweizer Immobilienwirtschaft. Die Branchenriesen Swiss Prime Site (SPS) und PSP Swiss Property investieren viel, um die Marktposition in diesen Bereichen zu stärken. Sie realisieren dazu umfassende Bauprojekte, da der Transaktionsmarkt kaum noch attraktive Chancen bereithält.

Einen Einblick in die Millionenprojekte in Zürich vermittelte die Immobilientour an den jeweiligen Investorentagen. PSP ist dort gleich auf zwei Grossbaustellen unterwegs. In Zürich West entsteht der Bürokomplex Atmos, dessen Fertigstellung Anfang 2021 geplant ist. Bis Ende Jahr laufen die Arbeiten an der Hülle des dreiteiligen Gebäudes mit bis zu 17 Stockwerken. Investiert werden 130 Mio. Fr. Erwartet werden jährlich 8,5 Mio. Fr. Mieteinnahmen. Ankermieter ist der Sportschuhhersteller On, der 45% der Mietfläche beansprucht. Das rasch wachsende Unternehmen verhandelt mit PSP über die Anmietung zusätzlicher Flächen.

Auch mit einem weiteren Interessenten seien Gespräche weit fortgeschritten, sagt PSP-CEO Giacomo Balzarini. Bis Ende Jahr könnten so im Atmos drei Viertel vorvermietet sein, bis zur Fertigstellung 100%, schätzt er. «Leerstand in Zürich West wird dann für uns kein Thema mehr sein», ist Balzarini hoffnungsvoll.

Auf der zweiten Grossbaustelle am Bahnhofquai/-platz läuft es mittlerweile nach Plan. Seit dem Feuer, das die Fertigstellung des Umbaus bis Sommer 2021 verzögert, sind fünfzehn Monate verstrichen. 95% der Flächen sind vermietet. Bereits wurde die zweite Etappe mit Hotel und Restaurant gestartet. Die Investitionssumme beträgt 112 Mio. Fr. (inkl. dritte Bauetappe ab 2021). Der Mietertrag wird auf 11,9 Mio. Fr. pro Jahr beziffert.

Die ganze Pipeline soll PSP bis 2024 zusätzliche Mieteinnahmen von 34,5 Mio. Fr. einbringen. Das Ziel ist klar, PSP will mit der breiteren Vermietungsbasis eine kontinuierliche Dividendenentwicklung gewährleisten. «Ich bin zuversichtlich, dass uns das gelingt», sagt Balzarini.

Neue Wege und Logistik

Zürich ist mit 43% der Vermögenswerte auch für Swiss Prime Site die wichtigste Region. In Schlieren wird das frühere Wagi-Areal umgekrempelt. Von S-Bahn und Limmattalbahn bestens erschlossen, entsteht dort der Büro- und Gewerbehub JED. Gut 160 Mio. Fr. werden bis 2021 in den energetisch einem neuen Konzept folgenden Bau investiert. Die Nettorendite wird mit ansehnlichen 5% für die erste bzw. 6% für die zweite Etappe angegeben.

Neue Wege geht SPS in Albisrieden mit der Überbauung Yond (Investitionssumme 90 Mio. Fr.). Die Mischnutzung mit Büro- und Gewerbe und flexibel einfügbaren Zwischengeschossen zog viele Interessenten an. 80% sind vermietet, die ersten Mieter sind eingezogen.

Dem Trend Logistik folgt das Unternehmen mit dem Projekt West-Log beim Bahnhof Altstetten (Investitionssumme 89 Mio. Fr., Inbetriebnahme 2020). Ankermieter Elektro-Material wird dort ein durch Roboter gesteuertes Zentrallager einrichten. SPS will sich entlang der Hauptverkehrsachsen A1 und A2 und dem möglichen Trassee des Systems Cargo-Sous-Terrain positionieren, um als Immobiliengesellschaft von den steigenden Logistikbedürfnissen zu profitieren.

Mit allen drei Vorhaben zeigt SPS, dass attraktive Projekte mit durchdachten Konzepten an gefragten Lagen auch gute Renditen zu erwirtschaften sind. Das kann auch für Renovationsprojekte gelten, wie ein weiteres Beispiel in Zürich belegt. Ein früherer Swisscom-Bau wurde zu weit besseren Konditionen neu vermietet.

Kein Preisdruck

Dass der Büromarkt in den Zentren stabil ist, zeigt die Herbstausgabe des Immo-Monitoring der Marktbeobachter von Wüest Partner. Die Zunahme der Beschäftigten in den vergangenen zwölf Monaten dürfte den Flächenbedarf stimuliert haben (vgl. Grafik). In einzelnen Märkten sieht Wüest Partner gar Knappheit. Für 2020 wird eine stabile Nachfrageentwicklung vorhergesagt, was stabile bis leicht steigende Mieten erwarten lasse.

Für Swiss Prime Site erwartet CEO René Zahnd im laufenden Jahr eine flache Mietertragsentwicklung auf vergleichbarer Basis. Preisdruck nimmt er nicht wahr. Guten Mutes ist Zahnd auch in der Frage der Fokussierung auf das Kerngeschäft und nahestehende Bereiche. «Das Interesse an der Sparte Wohnen im Alter, Tertianum, ist gross», sagte er am Investorentag. «Der Verkauf sollte spätestens im ersten Halbjahr 2020 über die Bühne gehen.»

Gelingt Marktführer SPS die Transaktion, verliert das Argument, kein «pure play» zu sein, an Gewicht. Der Bewertungsrückstand auf den Branchenzweiten PSP könnte schrumpfen. Zu beachten bleibt aber, dass die Titel beider Gesellschaften dieses Jahr bereits markant avanciert haben. Das zeigt Grenzen auf.

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