Märkte / Immobilien

«Langfristige Mieter mit guter Bonität»

Fondsmanagerin Francisca Fariña-Fischer von der Credit Suisse äussert sich im Interview mit der FuW über den ersten Schweizer Immobilienfonds für Privatanleger, der nur im Ausland investiert ist.

Frau Fariña-Fischer, Anlagen in Immobilien gehören in ein gut diversifiziertes Portfolio. Die Nachfrage nach Ihrem Produkt, dem Credit Suisse (CSGN 5.31 +0.04%) Real Estate Fund Global (CS REF Global), hält sich allerdings in Grenzen. Auf was führen Sie das zurück?
Immobilen sind zwar eine beliebte Anlageklasse, viele Anleger bleiben aber national investiert; sie diversifizieren nicht über die Grenze hinaus. Die Schweizer Pensionskassen gehen zum Beispiel nur 8% ihrer Immobilieninvestments im Ausland ein – bei Aktien und Obligationen sieht das Verhältnis ganz anders aus. Wir sehen aber einen Trend, dass das Engagement in internationalen Immobilien steigen wird.

Warum ist man in der Schweiz eher dem heimischen Markt verhaftet?
Immobilien sind keine einfache Anlageklasse. In jedem Markt herrschen andere Bedingungen. Es ist also mit einem gewissen Risiko verbunden. Kommt dazu, dass sich die Preise in der Schweiz in den vergangenen Jahren hervorragend entwickelt haben. Wir als professionelle Verwalter von Immobilien sehen aber ein ganz grosses Potenzial ausserhalb der Landesgrenzen.

Haben Sie eine Zielgrösse für ein optimales Volumen abgesteckt?
Das Gesamtfondsvermögen per Ende 2014 liegt bei 355 Mio. Fr. Wir streben nach der Aufbauphase ein Zielvolumen von mindestens einer Milliarde Franken an. Das Wachstum soll durch Diversifikation erreicht werden. Das heisst, es sollen weitere Immobilien in den sieben Ländern dazukommen, in denen wir schon investiert sind. Zusätzlich können wir uns die Hinzunahme von zwei oder drei weiteren Investitionsländern gut vorstellen.

In welcher Zeit wollen Sie das erreichen?
Wir haben uns kein Zeitlimit gesetzt. In den vergangenen drei Jahren konnten wir ein global diversifiziertes, attraktives Immobilienportfolio aufbauen. Unsere Investitionsstrategie greift. Wir haben im letzten Jahr eine Ausschüttung von aktuell 3,9% erzielt, die Verkehrswerte haben sich im Jahr 2014 um 4,7% gesteigert. Der globale Markt für Immobilieninvestitionen erreichte 2014 ein Volumen von 720 Mrd. $, von 2013 auf 2014 gab es eine Steigerung von 20%, die Schweiz macht daran einen Anteil von lediglich 1% aus. Wir wollen diese langfristigen Wachstumschancen nutzen. Das Portfolio ist stabil und für das erste Halbjahr 2015 wird eine Kapitalerhöhung geprüft.

Wo sind Sie genau investiert, und welche Strategie verfolgen Sie dabei?
Der CS REF Global ist momentan mit zehn Immobilien in folgenden sieben Ländern investiert: USA, Deutschland, Grossbritannien, Niederlande, Japan, Chile und Australien. Wir wählen Länder aus, die über politische Stabilität, Rechtssicherheit und einen liquiden, transparenten Immobilienmarkt verfügen. Wir verfolgen eine Core-Plus-Strategie. Das bedeutet, wir kaufen qualitativ hochwertige Immobilien an erstklassigen Standorten in wirtschaftlichen und politischen Zentren. Wir wollen bis zu einem Drittel in Europa, zu einem in den Amerikas und einem im Raum Asien-Pazifik investiert sein.

Noch sind Sie aber zu über 50% in Europa investiert.
Das stimmt. Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank wirkt sich hier positiv auf die Preisentwicklung aus.

Derzeit machen zwei grosse Objekte in Tokio und Leeds 15 und 13% des Portfoliowerts aus. Ein Klumpenrisiko?
Nein. Der Hauptmieter der Liegenschaft in Leeds ist seit Bau des Objekts im Jahre 1999 die grösste Anwaltskanzlei Grossbritanniens, die weltweit tätig ist.

Sie hat  das beste Bonitäts- und das niedrigste Risikorating des Landes. Der Mietvertrag läuft noch bis 2024. Leeds ist die am schnellsten wachsende Stadt des Vereinigten Königreichs. Dort sind wir recht früh eingestiegen, seitdem gab es eine starke Nachfrage- und Preissteigerung.

Und in Tokio?
Dort läuft der Mietvertrag bis 2027. Mieterin ist eine kotierte Eventagentur. Die Immobilie liegt in einem der prestigeträchtigsten Einkaufsviertel. Es gibt starke Nachfrage von ausländischen Marken, die dort präsent sein wollen.

Sie sind zu zwei Dritteln in Büroflächen investiert. Wieso dieser hohe Anteil, wenn dieses Segment doch konjunkturell anfälliger ist als der Wohnimmobilienmarkt?
In vielen Ländern ist der Wohnmarkt entweder noch nicht derart entwickelt wie in der Schweiz oder sehr starken Regulierungen ausgesetzt. Büroimmobilien haben dagegen globale Standards, was ein systematischeres Investieren möglich macht. Unsere Immobilen zeichnen sich wie erwähnt durch langfristige Mieter mit guter Bonität aus. Das sichert einen stabilen Cashflow.

Wie kam es dann 2014 zu einer Mietausfallquote von 10%?
Das ist auf einen auslaufenden Mietvertrag Anfang 2014 in Perth, Australien, zurückzuführen. Wir entschieden uns damals, das Objekt zu kaufen, weil wir es zu einer sehr guten Rendite von 10% bekommen konnten. Die Immobilie, mit einer sehr hohen Bauqualität, liegt mitten im historischen Zentrum und Geschäftsbezirk. Wir hatten bereits sechs Monate nach dem Auszug des Vormieters 50% der Flächen wieder vermietet und sind in erfolgversprechenden Gesprächen mit Interessenten.

 Wie aktiv managen Sie das Portfolio?
Wir sind ein langfristiger Investor, verfolgen also eine Buy-and-Hold-Strategie. Wir gedenken, im Moment keine unserer Liegenschaften zu verkaufen. Wenn man wie wir die Immobilien direkt hält, sind Käufe und Verkäufe auch immer mit hohen Kosten verbunden. Dennoch sind wir aktiv, vor allem im Cashmanagement: Wir entscheiden über Mietverträge und Sanierungen und steigern so Werte.

Hat die Aufhebung des Mindestkurses bei Ihnen für Verwerfungen gesorgt?
80% unserer Nettoaktiven sind gegen Währungsrisiken abgesichert. Daher hatte die Entscheidung der Nationalbank nur einen limitierten Einfluss.

Wie sichern Sie sich konkret ab?
Dafür werden Devisenterminkontrakte mit einer Laufzeit von zwei bis sechs Monaten eingesetzt. Durch die Aufhebung des Mindestkurses sind die Kosten für diese Absicherung etwas angestiegen, liegen aber immer noch unter ihrem Zehnjahresdurchschnitt.

Warum lag der Fonds von Mitte 2013 bis Anfang 2015 unter seinem Ausgabepreis und wies eine 4,99 Prozentpunkte schlechtere Performance als der Benchmark aus?
Die bisher geringe Nachfrage nach der Beteiligung an ausländischen Immobilien aber auch die Wirtschafts- und Eurokrise spielten sicher eine Rolle. Aber 2014 hatten wir eine Performance von 10%, bis heute haben wir 2015 eine Performance von 12%. Wir sind im Agio, die Fondsanteile werden wieder mit einer Prämie, derzeit 10%, gehandelt. Die Schweizer Fonds liegen bei 36%. Für den CS REF Global besteht also Aufwärtspotenzial.

Was bringt dem Anleger ein Einstieg noch?
Die Ausschüttung ist angesichts des Niedrigzinsumfelds sehr attraktiv. Eine niedrige Korrelation zu Aktien und Obligationen, aber auch zwischen den ausländischen Immobilienmärkten untereinander macht den Fonds als Möglichkeit zur Diversifikation zusätzlich interessant.