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«Nicht die Zinsen halten vom Kauf ab»

Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS, über die Blasengefahr am Immobilienmarkt.

Herr Holzhey, der Immobilienblasenindex der UBS (UBSG 11.07 -0.32%) sinkt und entfernt sich so weiter von der Gefahrenzone. Die fallenden Zinsen heizen also keinen riskanten Boom an?
Die sinkenden Angebotspreise auf dem Markt zeigen, dass sich keine spekulativen Preiserwartungen aufbauen. Zudem dämpfen die Selbstregulierungsmassnahmen das Hypothekarwachstum. In Zentren wie Zürich sehen wir jedoch überproportional starke Preissteigerungen – die Zahlungsbereitschaft für Wohnraum in guten Lagen ist gestiegen. Der Markt ist heterogen. Insgesamt sind die Preise in der Schweiz im Vorjahresvergleich 2 bis 3% gestiegen. Die momentane Aufwärtsbewegung kommt aber weniger von den Zinsen, sondern eher von der guten Konjunktur und der Lohnentwicklung.

Tiefe Zinsen sollten die Nachfrage beleben.
Sie schaden natürlich nicht. Die Eigentumswohnungen liegen gegenüber dem Mieten sowieso vorne, vergleicht man einfach die Hypothekarzinsen mit den Mietkosten. Dieser Kostenvorteil wird nun noch grösser werden. Doch bei privaten Käufern sind es nicht die Kapitalkosten, also die Zinsen, die die Nachfrage nach dem Eigenheim zurückhalten.

Was ist denn der begrenzende Faktor?
Das sind die Belehnungsgrenzen. Bei einem kalkulatorischen Zins von 5% und der Bedingung, dass der so berechnete Schuldendienst nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmacht, heisst das: Man darf sich bis zum Fünffachen seines Jahreseinkommens verschulden. Es sind also nicht die Zinskosten, die die Privathaushalte vom Kauf abhalten, sondern es fehlt das Eigenkapital, oder die Einkommen sind zu niedrig im Vergleich zur Hypothek. Ausserdem stützen tiefe Zinsen mittelfristig nicht nur die Preise, sondern beeinflussen auch die Mieten.

Wie werden die Mieten denn beeinflusst?

Der sich verschärfende Anlagenotstand wird weiterhin viel Kapital in den Mietwohnungsmarkt drängen, und zudem ist dank niedrigerer Finanzierungskosten auch das Bauen günstiger. Das Angebot an Mietwohnungen wächst daher weiter. Die Mieten sinken so tendenziell. Das kann man in der erweiterten Agglomeration am besten beobachten. Dort hat zumindest bei grossen Wohnungen der Kauf bereits heute einen geringeren Kostenvorteil.

Könnten institutionelle Investoren wie Fonds und Pensionskassen die Immobilienpreise hochtreiben?
Im Alleingang nicht, dafür sind ihre Investitionsvolumen zu gering. Doch die generelle Zahlungsbereitschaft für Renditeobjekte wird nochmals zunehmen. Die Preise steigen, und die Renditen sinken entsprechend: In vielen Gemeinden erreicht man nicht einmal mehr eine Bruttorendite von 3%. Zieht man davon dann Kosten und Steuern ab, bleibt nicht mehr viel übrig.

Die Bankiervereinigung plant für Renditeobjekte strengere Vorgaben bei den Eigenmitteln und der Amortisation ab 2020. Entlastet das den Preisdruck?
Sie werden besonders die Nachfrage nach Objekten im tieferen und mittleren Preissegment etwas dämpfen, weil dort besonders kleinere Marktakteure mit viel Fremdkapital aktiv sind. Die strengeren Regeln senken die Zahlungsbereitschaft, aber der Effekt wird durch die sinkenden Zinsen teilweise wettgemacht.

Könnte sich die Blasengefahr verschärfen?
Wir erwarten selbst auf mittlere Frist nicht, dass die Preise in die Höhe schiessen, auch wenn die Zinsen auf den aktuellen Tiefstständen verharren. Die sich abschwächende Konjunktur wird den Nachfragedruck senken, sodass das Blasenrisiko nicht stark zunehmen wird. Die bestehenden Regulierungen verhindern zudem, dass die Kaufpreise stark anziehen.

Was würde in einem Szenario geschehen, in dem die Politik den kalkulatorischen Zins von 5% für zu hoch hält und senkt?
Die Diskussion über die Höhe des kalkulatorischen Zinses wäre vorbei, wenn man als Verschuldungsgrenze das Fünffache des Einkommens festsetzen würde. Wir in der Schweiz brauchen solch eine Verschuldungsgrenze, weil wir keine Pflicht zur vollständigen Amortisation für Privathaushalte kennen. Die gilt in anderen Ländern, etwa den Niederlanden und Frankreich. Wir sollten das funktionierende System nicht verändern. Durch die Abschaffung der Belehnungsgrenzen würden die Preise stark steigen, und für viele wären die Immobilien zu teuer: Es gäbe nur eine Umverteilung zugunsten der Bodenbesitzer.

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