Meinungen

Niedrigzinsen führen zu Fehlallokation

Künstlich niedrig gehaltene Zinsen provozieren riskante Fehlinvestitionen. Ein Kommentar von FuW-Redaktor Peter Morf.

«Eine Halde an leer stehenden Wohnungen kombiniert mit steigenden Zinsen sind Ingredienzien einer Immobilienkrise.»

Marktgerechte Zinsen sorgen grundsätzlich dafür, dass die vorhandenen Gelder gesamtwirtschaftlich effizienter Verwendung zugeführt werden. Werden die Zinsen allerdings künstlich niedrig gehalten, wie dies seit Jahren in vielen westlichen Industrieländern, so auch in der Schweiz, der Fall ist, drohen Fehlallokationen. Es werden riskante Investitionen eingegangen, die unter Marktbedingungen unterlassen würden. Ein Musterbeispiel dafür ist der Schweizer Mietwohnungsmarkt.

Aufgrund der extrem niedrigen Zinsen werden Mietwohnungen auf Halde gebaut. In ihrer neuen Studie zum Schweizer Immobilienmarkt kommt Credit Suisse zwar zum Schluss, dass der Konjunkturaufschwung die Ungleichgewichte auf dem Mietwohnungsmarkt etwas mildere, doch – und diese Aussage ist entscheidend – es reiche nicht aus, den Überhang an erstellten Wohnungen abzubauen. Die bessere Konjunktur überdeckt die Probleme, gelöst werden sie nicht. Immerhin: Im Segment des Wohneigentums hat sich die Lage beruhigt, in diesem Bereich droht derzeit keine Überhitzung.

Anders bei den Mietwohnungen: Weil Anlagealternativen fehlen, werden immer noch (zu) grosse Investitionen in den Bau von Mietwohnungen vorgenommen. Das gilt vor allem für ländliche Gegenden, weniger für städtische Agglomerationen. Der Schweizerische Baumeisterverband hält denn auch klar fest, dass das vor allem wegen der geringeren Zuwanderung gesunkene Bevölkerungswachstum die pro Jahr gebauten rund 50 000 neuen Wohnungen nicht absorbieren könne.

Die Folge ist ein steigender Leerstand. Die Leerwohnungsziffer (Anteil der leerstehenden Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand) erreichte am Stichtag 1. Juni 2017 gut 1,4%. Damit wurde ein Wert registriert wie letztmals in den Zeiten der Immobilienkrise der Neunzigerjahre. Die Ziffer ist seit 2013 beschleunigt gestiegen. Gemäss der CS-Studie setzt sich dieser Trend im laufenden Jahr fort. Die anhaltend niedrigen Zinsen werden die Bautätigkeit weiter befeuern. Gemäss den CS-Ökonomen dürfte die Ziffer 2018 gar auf 2,5% steigen. Ein derart hoher Wert wurde seit 1980 nie auch nur annähernd erreicht.

Das müsste eigentlich auch für Investoren ein Alarmsignal sein. Immerhin: Der Baumeisterverband geht in seiner jüngsten Lagebeurteilung davon aus, dass die Investoren etwas vorsichtiger werden, und erwartet im Wohnungsbau für 2018 einen leicht sinkenden Umsatz. Allerdings dürfte dies nicht ausreichen, um die Situation wirklich zu entschärfen, zumal die Zinsen vorerst wohl niedrig bleiben werden. Ändert sich das, was früher oder später der Fall sein wird, ergibt sich ein sehr explosives Gemisch: Ein Vorrat an leerstehenden Mietwohnungen kombiniert mit steigenden Zinsen – das sind die Zutaten einer Immobilienkrise.

Während die Investoren gefordert sind, im Mietwohnungsmarkt Zurückhaltung zu üben – in ihrem eigenen Interesse –, ist die Normalisierung an der Zinsfront nun wirklich überfällig. Je länger sie auf sich warten lässt, desto schmerzhafter wird die Anpassung ausfallen, nicht nur im Immobilienmarkt.