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Boom oder Blase?

Tobias Straumann

Die Verschuldung der privaten Haushalte ist rekordhoch und konzentriert sich auf Immobilien. Foto: unsplash.com

Wenn eine Finanzkrise ausbricht, heisst es jeweils schnell: Das war zu erwarten. Im Voraus hingegen sieht die Sache weniger eindeutig aus. Das zeigt sich besonders deutlich bei der Beurteilung des schweizerischen Immobilienmarktes. Alle warnen vor einer Überhitzung, aber kaum jemand traut sich, eine Prognose abzugeben. Offenbar fehlt es an klaren Indikatoren.

So spricht die UBS in ihrem «Swiss Real Estate Bubble Index» von der Stufe Risiko, die zwischen einem Boom und einer Blase angesiedelt ist. Die Botschaft lautet: Die Entwicklung ist besorgniserregend, aber es ist nicht klar, wohin die Reise gehen wird. Klar abgegrenzt wird die momentane Situation von der Überhitzung Ende der 1980er-Jahre.

Auch die neuste Publikation der Credit Suisse zeugt von grosser Vorsicht. Die Studie «Wie eine Zinswende die Schweizer Wirtschaft treffen würde» schliesst mit folgenden Worten:

Obwohl die Zinselastizitäten sowohl beim Gesamtkonsum als auch bei den Unternehmensinvestitionen gering sind und die tiefe Verschuldung der öffentlichen Hand ebenfalls auf geringe Zinsrisiken hindeutet, sollte das Zinsänderungsrisiko nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Erstens «kennt» unser Modell – wie auch die meisten Wirtschaftsakteure – keine richtig hohen Zinsen, weil es hohe Zinsen in den letzten zwanzig Jahren nicht mehr gegeben hat, sodass die Auswirkungen eines Zinsanstiegs wohl unterschätzt werden.

Zweitens ist die Verschuldung der privaten Haushalte rekordhoch und konzentriert sich auf ein relativ illiquides Anlagegut, nämlich Immobilien.

Und drittens ist auch der Unternehmenssektor stark mit Fremdmitteln im Immobilienmarkt investiert, was das «Klumpenrisiko» des tendenziell zinssensitiven Immobilienmarkts weiter erhöht.

Ähnlich tönt es bei der SNB. In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom 15. März 2018 schrieb sie:

Die Ungleichgewichte am Hypothekar- und Immobilienmarkt bleiben bestehen. Während das Wachstum der Hypothekarkredite 2017 relativ tief blieb, stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wieder rascher an. Auch bei den Wohnrenditeliegenschaften setzte sich die Teuerung fort, wenn auch etwas verlangsamt. Aufgrund der starken Zunahme in den vergangenen Jahren besteht besonders in diesem Segment mittelfristig die Gefahr einer Preiskorrektur.

Der IWF schloss sich diesem Urteil in seiner kürzlich abgeschlossenen Konsultation an:

Reinforcing the macroprudential framework for real estate is needed. A gradual unwinding of ultra-loose global financial conditions would help to support financial stability, while a rapid tightening – which cannot be precluded – could be disruptive.

Kurzum: Alle warnen, aber niemand weiss es so richtig. In einer solch unsicheren Situation wäre es ratsam, so vorsichtig wie möglich zu sein. Aber auch diesbezüglich ist es gar nicht so einfach, richtig zu handeln. Verschärft man die Vorschriften für die Banken und Hypothekarschuldner zu schnell, ergeben sich unerwünschte Nebenwirkungen. Das geschah in der Schweiz Mitte der 1970er-Jahre und Ende der 1980er-Jahre, als die Bundesbehörden die Bedingungen auf dem Baukreditmarkt verschärften. Die Lage bleibt unübersichtlich.