Dossier-Bild Ein Artikel aus dem Dossier Immobilienmarkt Schweiz
Märkte / Immobilien

«Preiskorrekturen bei den Eigenheimen sind absehbar»

Claudio Saputelli, UBS-Chefanalyst Immobilien, äussert sich im Interview mit der FuW zur Lage am Schweizer Häusermarkt.

Herr Saputelli, der nächste Bubble-Index wird die Preisentwicklung am Schweizer Häusermarkt anzeigen. Können Sie schon eine kleine Lagebeurteilung geben?
Die Berechnungen laufen noch. Anhand aktueller Rohdaten für das zweite Quartal gehe ich davon aus, dass sich die Seitwärtstendenz fortsetzt. Damit würde der Bubble-Index erneut in der Risikozone verharren, womit bei Eigenheimen mittelfristig mit weiteren regionalen Preiskorrekturen zu rechnen wäre.

Das erste Quartal zeigte eine gewisse Stabilisierung in der Preisentwicklung. Muss man im Ernst noch befürchten, dass der Index in die Blasenzone steigt?
Sowohl im ersten als auch im zweiten Quartal hat sich der Preisanstieg deutlich abgeflacht. Die Wachstumsraten betrugen im gesamtschweizerischen Durchschnitt lediglich noch um die 2%. In den Jahren zuvor lagen sie teilweise bei rund 6 bis 7%, was den Bubble-Index stark steigen liess. Auch wenn das Umfeld mit tiefen Zinsen, hoher Einwanderung und guter Konjunktur für den Immobilienmarkt günstig bleibt, erwarten wir nicht, dass der Bubble-Index in die Blasenzone vordringen wird. Zum einen, weil er davon noch weit entfernt ist, und zum anderen, weil die Regulatoren eine solche Entwicklung à tout prix nicht dulden würden.

Die ersten Selbstregulierungsmassnahmen liegen zwei Jahre zurück: die Halbierung des Pensionskassenanteils am Eigenkapital beim Erwerb von Eigenheimen sowie die Tragbarkeitsrechnung. Haben diese Massnahmen gegriffen?
Sie haben zur Beruhigung der Situation beigetragen. Die Preisabflachung allein der Selbstregulierung zuzuschreiben, wäre aber übertrieben. Der markante Preisanstieg der letzten Jahre hat bereits zu einer Nachfrageabschwächung geführt, besonders weil die Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren fünfmal stärker stiegen als die Nominallöhne.

Wie ist die Griffigkeit neuerer Massnahmen zu beurteilen, des antizyklischen Kapitalpuffers sowie der schnelleren Amortisation und des Verbots des PK-Bezugs?
Der antizyklische Kapitalpuffer der SNB (SNBN 4'800.00 -0.41%) greift eher indirekt in den Markt ein, da sein Ziel in erster Linie die Verbesserung des Eigenmittel-Airbags der Banken ist, sollte es zu einem Immobiliencrash kommen. Zudem haben die in den letzten Monaten gesunkenen Zinsen die  leichte Hypothekarverteuerung durch den Puffer mehr als aufgewogen. Die schnellere Amortisation ist Teil der erneuten Verschärfung der Selbstregulierung per 1. September 2014. Sie umfasst auch das Niederstwertprinzip bei der Bewertung und die Solidarschuldnerschaft bei Zweiteinkommen – insgesamt kein schwerer Eingriff, er untermauert vielmehr die bisherigen Regelungen, an die sich aber manche Kreditgeber nicht voll hielten. Dadurch wird die Kreditvergabe in der Praxis nochmals restriktiver, was die Preisentwicklung zusätzlich dämpfen wird. Das vom Bundesrat im Rahmen der Ergänzungsleistungsreform vorgeschlagene Verbot des PK-Bezugs wird kaum mehrheitsfähig sein, weil es zu radikal ist.