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Rendite aus Berliner Mietshäusern

Deutschland: Unter den grossen kotierten Wohnimmobiliengesellschaften zeichnen sich Zusammenschlüsse ab.

Das Potenzial der grossen kotierten deutschen Wohnimmobiliengesellschaften ist noch nicht ausgeschöpft. Nach der Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen diesen Monat stellt sich die Frage, welcher Zusammenschluss als nächstes folgen könnte und ob es zu einer Korrektur auf dem deutschen Wohnungsmarkt kommt.

Im Unterschied zu andere Staaten Europas wurden in Deutschland in den letzten zwanzig Jahren speziell in den Metropolregionen und Mittelstädten zu wenige Wohnungen errichtet. Mit 179 000 Wohnungen und 4,3 Mrd. € Marktkapitalisierung ist die Deutsche Annington das grösste gelistete Wohnungsunternehmen. Deutsche Wohnen (89 000 Objekte) etabliert sich mit der Übernahme der GSW (59 000) als ein zweites Schwergewicht mit Dax-Potenzial, gleich auf mit Gagfah (144 000 Wohnungen).

Alle wollen in die Hauptstadt

Deutsche Wohnen setzt mit der GSW-Übernahme auf die Karte Berlin, wo die beiden Unternehmen zusammen über 100 000 Wohnungen besitzen. Deutsche Annington hält rund 13 000 Einheiten in der Hauptstadt, bei Gagfah sind es 15 000. Die TAG Immobilien setzt ebenfalls auf Berlin und das Umland. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Wohnungsportfolios in Berlin zu über dem Sechzehnfachen der jährlichen Mieteinnahmen gehandelt werden.

Zu Marktführern in Nordrhein-Westfalen sind Vivawest und LEG Immobilien geworden. Vivawest (120 000 Wohnungen) ist aus der Evonik Wohnen und THS mit deren Bergbauwohnungen entstanden. Im Portfolio der LEG mit ihren über 94 000 Einheiten finden sich, was der Volksmund als Plattenbauten bezeichnet, ebenso wie gut bürgerliche Lagen und Bestände an ehemaligen Bundeswehrstandorten.

TAG setzt auf Rendite

TAG Immobilien investiert in Portfolios, die mit einem deutlichen Abschlag auf den Substanzwert gehandelt werden. Als Colonia Real Estate übernommen wurde, war klar, dass der hohe Leerstand im Salzgitterbestand nur mit einem professionellen Bewirtschaftungsansatz langfristig reduziert werden kann. Ausgewiesen wird für den Gesamtbestand eine Leerstandsquote von 9%. Die Kennzahl Funds from Operations (FFO) als Indikator der operativen Ertragskraft beträgt Ende September 49 Mio. € ohne Verkäufe. Für das Gesamtjahr prognostiziert CEO Rolf Elgeti eine Steigerung auf 90 Mio. €. An der Dividendenpolitik, rund 75% des FFO auszuschütten, wird festgehalten.

Nachdem Gagfah die Kapitalstruktur gestärkt hat, wird vermehrt in den eigenen Bestand investiert. 11% davon ist regionaler Streubesitz. Diese Objekte liegen ausserhalb der Top-30-Städte und sollen veräussert werden. In Hamburg, wo Wohnungen ein knappes Gut sind, ist Gagfah mit über 9000 Wohnungen in allen sieben Bezirken vertreten. Portfolios werden zum mehr als 20-fachen der jährlichen Kaltmiete gehandelt. Patrizia deckt als Investor und Dienstleister die komplette Wertschöpfungskette ab. In Zeiten, in denen Objekte an gefragten Standorten knapper werden, gewinnt das Unternehmen, das Standortpotenziale entwickelt und für eine Balance zwischen bezahlbarem und gut bürgerlichem Wohnraum sorgt. Patrizia wirkt an grossen Immobilientransaktionen mit. Nachdem die Objekte im Neuen Oberkassel einer kommenden Mikrolage in Düsseldorf stark nachgefragt werden, schafft das Unternehmen bereits eine neue Vorzeigelage im Glasmacherviertel in Düsseldorf Gerresheim. Hier wird bezahlbarer und gut bürgerlicher Wohnraum erstellt. Anstelle von Dividenden partizipieren Aktionäre über Gratisaktien am Erfolg. Die grossen Wohnungsbestandshalter notieren um den Substanzwert (Net Asset Value, NAV). Gagfah und TAG werden mit einem Abschlag auf den Substanzwert gehandelt. Was die Portfoliostruktur betrifft, so besitzt Gagfah mehr Potenzial, zumal aktuell eine Investitionsoffensive umgesetzt wird. Eine Dividende gibt es aber erst für das Geschäftsjahr 2014. Kein kotiertes Portfolio ist jedoch so strukturiert, dass es sich an den Top-40-Standorten orientiert.

Was kommt als nächstes?

Nach der Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen wird diskutiert, ob die Annington den Mitbewerber Gagfah übernehmen könnte. Eine andere Strategie wäre, dass sich Gesellschaften an Beständen in Nordrhein Westfalen beteiligen.

Für Engagements in Sachsen oder Thüringen spricht, dass Städte wie Dresden, Leipzig oder Jena wachsen. Wohnraum ist noch bezahlbar, doch inzwischen werden Wohnungen in Dresden knapp und es wird wieder verstärkt in den Bestand investiert, statt abzureissen.

Dieter Thomaschowski ist unabhängiger Investmentanalyst in Düsseldorf.

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