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Renditeliegenschaften wird eine Schnellbremsung verordnet

Bis jetzt waren Wohnrenditeliegenschaften ein gutes Geschäft. Steigender Leerstand könnten einen Strich durch die Rechnung machen.

Die Problematik der leeren Mietwohnungen ist kein Geheimnis. Die Zürcher Kantonalbank rechnet für 2017 bis 2020 mit einer Erhöhung des Leerstandes in der Schweiz von 52 700 auf 71 800 Einheiten.

Dass die Investoren deswegen nicht in Panik geraten, hängt wohl mit einschlägigen Erfahrungen zusammen; Sie haben gut verdient. Stefan Heitmann, CEO des Finanzberaters MoneyPark, erklärt: «Inklusive Einsatz von Fremdkapital lässt sich mit Renditeobjekten in Ballungszentren maximal eine Rendite von 3 bis 5% erzielen.» Wüest Partner und Iazi haben 2018 schweizweit Renditen von 6,4% beziehungsweise 5,8% errechnet, inklusive Wertzuwachs. Nicht schlecht im Vergleich mit der (Null)-Rendite von Staatsobligationen oder den Kursverlusten auf gemischten Wertschriftenportefeuilles.
Allerdings scheinen die Mieter auf die neuen Rahmenbedingungen zu reagieren, was den Investoren die Suppe versalzen könnte. «Die Schweizer sind bereit, umzuziehen», streicht Heitmann heraus. «Die steigenden Mieterfluktuationen sind Frühwarnsignale für mögliche strukturelle Probleme im Markt.»

Bankiers sträubten sich

Wie dieses Bild zu analysieren ist, darüber gehen die Meinungen auseinander. Bis anhin haben die Mieten nur wenig auf die Leerstände reagiert. Noch im letzten September sah der Dachverband der Banken, die Schweizerische Bankiervereinigung, in der Entwicklung kein generelles Problem. In einem Positionspapier lehnte sie flächendeckende Massnahmen wie beispielsweise die Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers für dieses Geschäft oder eine generelle Erhöhung der Eigenmittelanforderungen ab, «da es sich nicht um ein flächendeckendes Problem handelt». Stattdessen wurden den Behörden Massnahmen auf Institutsstufe empfohlen, also gegen Banken mit regionalem Kreditportefeuille.

Einzelmassnahmen wurden zwar getroffen, aber sie reichten der Finanzaufsicht Finma nicht. Sie liess deshalb im Dezember bei achtzehn Banken vertiefte Analysen (Stresstests) vornehmen.

Im März hat die Bankiervereinigung eingelenkt und angekündigt, bis im zweiten Quartal Selbstregulierungsmassnahmen für den Markt für Wohnrenditeliegenschaften auszuarbeiten. In Analogie zum Markt für selbstbewohnte Liegenschaften stehen Massnahmen wie eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der maximalen Belehnungsquote im Vordergrund. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad und sollen preisdämpfend wirken.

Finma setzt sich durch

Mark Branson, der Leiter der Finma, machte an der Jahresmedienkonferenz die Gründe klar. Im Vergleich zu früher habe sich das Risikoprofil der Banken verschlechtert. Bei den gleichen negativen Szenarien lägen die Verlustquoten nun höher als in vorangehenden Jahren. Die Risiken hätten sich von den selbstbewohnten zu den Renditeliegenschaften verschoben. Über 70% der berechneten Verluste fielen dort an. Dabei mache dieses nur 29% (rund 300 Mrd. Fr.) des gesamten Hypothekarvolumens aus.

Branson widersprach auch der Auffassung, dass regulatorische Massnahmen wirkungslos verpuffen würden, da wichtige Marktteilnehmer, etwa Pensionskassen, gar nicht reguliert sind. Nur 6% des Markts, so Branson, betreffe Akteure ausserhalb der Finanzbranche.

«Eine wirksame Anpassung der Selbstregulierung der Banken wäre sehr zu begrüssen.» Diese würde sich am schnellsten umsetzen lassen. Andernfalls drohte Branson explizit mit einer Verschärfung der Eigenmittelverordnung bezüglich der Kapitalunterlegung von Krediten für Renditeliegenschaften.

Tatsächlich hat das Finanzdepartement im April bereits einen entsprechenden Gesetzesentwurf in die Vernehmlassung gegeben, der umgesetzt werden soll, falls die Selbstregulierung nicht wie erwünscht klappt. Stärker unterlegt würden Kredite für aggressiv finanzierte Renditeobjekte. Davon wären nicht nur die Neukredite betroffen, sondern das ganze Portefeuille.

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