Zum Thema: Chinas Wohnungsmarkt verdaut Überangebot

«Risiko von Überkapazitäten am Immobilienmarkt nimmt ab»

Andries Diener, Partner von Diener Syz Real Estate, erklärt im Interview mit FuW, wie sich ein langsameres Kreditwachstum auf den chinesischen Immobilienmarkt auswirkt.

Andries Diener ist Partner von Diener Syz Real Estate, einer auf asiatische Immobilien spezialisierten Firma mit Büros in Schanghai, Jakarta, Hongkong und Zürich. Diener Syz Real Estate ist an verschiedenen Immobilienprojekten in Festlandchina und Indonesien beteiligt.

Herr Diener, Peking will das Wachstum der Anlageinvestitionen verringern. Welchen Einfluss hat das auf den Immobilienmarkt?
Das hat zur Folge, dass die Mittel der lokalen Regierungen effizienter eingesetzt werden. Es wird weniger lokale Prestigeprojekte geben. Auf den Immobilienmarkt ­direkt dürfte es keinen Einfluss haben.

Und die abgeschwächte Kreditvergabe?
Es muss unterschieden werden zwischen der Kreditvergabe an Immobilienentwickler und an Wohnungskäufer. Weniger Kredit für die Entwickler wird zu einem reduzierten Wachstum der Bautätigkeit führen. Grosse Unternehmen werden davon jedoch nicht betroffen sein, weil sie die Möglichkeit haben, sich über den Kapitalmarkt zu finanzieren. Kleinere Entwickler werden gezwungen, vermehrt Fremdkapital durch sogenannte Trust Loans aufzunehmen. Das ist teurer und wirkt sich negativ auf die Margen aus.

Wie ist es für die Wohnungskäufer?
Eine reduzierte Kreditvergabe an die Wohnungskäufer wird das Nachfragewachstum verlangsamen, wobei die Erstkäufer nicht betroffen sind. Spekulativ agierende Käufer werden aber aus dem Markt gedrängt. Ein kontrolliertes Wachstum der Kreditvergabe im Immobilienmarkt ist auf mittlere Sicht positiv. Es dürfte zu einem Rückgang des Bauvolumens führen, was bei konstantem Nachfragewachstum höhere Preise bedeutet. Zudem nimmt das Risiko von Überkapazitäten im Markt ab.

Wie entwickelt sich die Nachfrage?
Die Nachfrage nach nicht subventioniertem Wohnraum wird stabil sein. Die grossen Treiber werden weiterhin die «Upgraders» aus der stark wachsenden Mittelklasse sein, also Käufer, die sich eine ­neuere, grössere Wohnung kaufen. Auch die fortschreitende Urbanisierung wird die Nachfrage hoch halten.

Welche Rolle spielt der soziale ­Wohnungsbau?
Die konsequente Trennung von subventioniertem und normalem Wohnungsbau schafft Klarheit über die Verantwortlichkeiten. Der Staat ist zuständig für die Förderung von Wohnungen für diejenigen, die sich die Marktpreise nicht leisten können. Im Gegenzug soll der Markt mehr Einfluss auf die Preisbildung nehmen. Damit dürfte die Volatilität etwas ­zunehmen, und es ist durchaus zu erwarten, dass die Preise bei sinkender Nachfrage in einem Teilmarkt auch einmal nach unten gehen können.

Welche Trends sehen Sie allgemein?
Die einzelnen Teilmärkte werden sich noch stärker als früher unterschiedlich entwickeln. Die wirtschaftlichen Zentren werden weiter wachsen. Dagegen dürften kleinere Städte im Landesinnern schrumpfen. Bei den einzelnen Immobilien zeichnet sich ein Trend zu mehr Qualität ab, getrieben durch besser informierte Käufer.

Wo liegen die Chancen, wo die Gefahren?
Ich stelle immer wieder fest, dass die sehr heterogene Struktur der chinesischen Teilmärkte nicht berücksichtigt und stattdessen einfach von einem Markt ge­sprochen wird – den es in dieser homogenen Form nicht gibt. Aufgrund der Grösse des Gesamtmarktes gibt es immer Standorte, an denen es zu einem Nachfrage- oder einem Angebotsüberhang kommt, der über die Zeit abgebaut werden muss. Dadurch entstehen in diesen Teilmärkten Chancen und Gefahren.

Was muss der Investor beachten?
Aus Investorensicht gibt es eine gewisse Gefahr bei Aktien von kotierten Entwicklern, die mit Bilanzproblemen zu kämpfen haben. Bei der richtigen Auswahl von Immobilien an den richtigen Lagen sehe ich viel Potenzial, vor allem in den stark wachsenden Provinzhauptstädten. Entwickler, die eine gute Qualität bieten, werden weiterhin von einer hohen Nachfrage profitieren.