Meinungen

Schritt zur Verstaatlichung des Wohnungsmarktes

Die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» schränkt den Handlungsspielraum für private Investoren ein. Ein Kommentar von FuW-Redaktor Peter Morf.

«Die Initiative wird die Staatskasse belasten und die Bürokratie zusätzlich aufblähen.»

Abstimmungsplakate wollen Aufmerksamkeit erregen, da dürfen sie schon einmal knallig sein und die Sachlichkeit der Aussage in den Hintergrund rücken. Diesem – schlechten – Brauch huldigen auch die Initianten der Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen», die am 9. Februar zur Abstimmung kommt. Die Initianten (das Spektrum reicht vom Mieterverband über die Wohnbaugenossenschaften Schweiz, die SP und den Gewerkschaftsbund bis hin zur Heilsarmee) wollen mit der Initiative «Spekulanten stoppen!».

Damit stellen sie zunächst alle Hauseigentümer und Vermieter unter Generalverdacht: Sie werden als üble Spekulanten diffamiert, die nur ein Interesse haben, nämlich die Mieter auszubeuten. Derartige Pauschalierungen sind unseriös und nicht legitim.

Keine Wohnungsnot

Solche «Spekulanten» generieren bewusst eine Wohnungsnot, damit sie sich bereichern können, so die Argumentation der Initianten. Nur: Der Vorwurf war 2016, als die Initiative eingereicht wurde, ebenso falsch wie heute. 2016 erreichte die Leerwohnungsziffer 1,3% (sie misst den Anteil der jeweils per 1. Juni leerstehenden Wohnungen am Wohnungsgesamtbestand).

Sie ist bis 2019 auf knapp 1,7% gestiegen, den höchsten Stand seit 1998. In absoluten Zahlen hat sich die Anzahl leerstehender Wohnungen von 2010 bis 2019 auf gut 75 000 Einheiten mehr als verdoppelt. Gemäss offiziellen Zahlen des Bundesrats belief sich der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung 2017 auf 1339 Fr. – das ist nicht der Preis, von dem Spekulanten träumen. Im vergangenen Jahr sind die Mieten ausgeschriebener Wohnungen gemäss der Plattform ImmoScout24 durchschnittlich 0,5% gesunken.

So falsch die Diagnose der Wohnungsnot ist, so falsch sind folglich die Massnahmen, die gemäss der Initiative ergriffen werden sollen: Künftig müssten 10% der neu gebauten Wohnungen im Besitz von gemeinnützigen Wohnungsträgern sein. Heute beträgt dieser Anteil rund 4%.

Der Wert von 10% ist reine Willkür, er lässt sich sachlich nicht begründen. Die Realisierung der Vorschrift würde für den Steuerzahler teuer. Der Bundesrat rechnet mit Zusatzausgaben von rund 120 Mio. Fr. pro Jahr. Sollten für die Verdreifachung des gemeinnützigen Wohnungsbaus nicht genügend entsprechende Träger vorhanden sein, müsste die öffentliche Hand einsteigen – in einer Marktwirtschaft eine absurde Vorstellung. Zudem nimmt die Quote keinerlei Rücksicht auf regionale Unterschiede. Die Initianten sind sich selbst nicht einig, ob die Quote für jede einzelne Gemeinde gelten soll oder nicht.

Als Vehikel, das den ausgedehnten gemeinnützigen Wohnungsbau ermöglichen soll, will die Initiative Kantonen und Gemeinden ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einräumen. Das verfassungsmässige Eigentumsrecht würde mit Füssen getreten.

Zudem dürfen die Programme des Bundes zur Sanierung von Gebäuden, womit primär energetische Sanierungen gemeint sind, «nicht zum Verlust von preisgünstigen Mietwohnungen führen». Energetische Sanierungen sollen also nicht auf die Mieten überwälzt werden dürfen.

Wer aber soll die Sanierung bezahlen? Es gibt zwei Varianten: Entweder die Sanierung unterbleibt, oder der Eigentümer verzichtet auf öffentliche Sanierungsbeiträge, die nur einen Teil der Kosten decken. Dann kann er die Sanierung auf die Mieten überwälzen – die Bestimmung der Initiative wirkt kontraproduktiv.

Bundesrat und Parlament lehnen die Initiative zu Recht ab. Dennoch haben sie eine Art indirekten Gegenvorschlag beschlossen. Er will die Mittel des sogenannten Fonds de Roulement aufstocken. Der Fonds vergibt günstige Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger. Er verfügt derzeit über Mittel von rund 500 Mio. Fr. Sie sollen über zehn Jahre hinweg um 250 Mio. Fr. aufgestockt werden. Ziel ist es, den Anteil von rund 4% gemeinnützigem Wohnungsbau zu halten. Die Aufstockung wird allerdings nur umgesetzt, wenn die Initiative abgelehnt wird.

Die Aufstockung des Fonds war als Zückerchen für die Initianten gedacht. Er ist ordnungspolitisch allerdings ebenso fragwürdig wie die Initiative selbst. Zudem setzt auch der Fonds auf Objekthilfe. Diese aber ist im Wohnungsbereich höchst ineffizient. Sie bringt enorme Streuverluste mit sich, allzu oft sitzen Leute in verbilligten Wohnungen, die sich sehr wohl eine «normale» Wohnung leisten könnten.

Demgegenüber würde die Subjekthilfe direkt als staatlicher Mietzuschuss in Härtefällen an Haushalte mit niedrigem Einkommen bezahlt. Der grosse Vorteil liegt darin, dass die Hilfe direkt dort ankommt, wo sie benötigt wird, es gibt keine Streuverluste. Die Effizienz des eingesetzten Frankens ist wesentlich höher als in der Objekthilfe, verzerrt den Markt jedoch nicht. Die Erfahrungen mit diesem von einzelnen Kantonen angewendeten Instrument sind positiv.

Dennoch wollen die Initianten davon nichts wissen. Ihre Argumentation lässt tief blicken: Diese Gelder würden direkt zu den Spekulanten fliessen und ihre überrissene Renditen steigern. Es geht den Initianten also nicht in erster Linie darum, denjenigen mit niedrigem Einkommen zu helfen, sondern um den Kampf gegen die angeblichen Spekulanten; Bezüger niedriger Einkommen dienen dazu lediglich als Vehikel, ihr Bedürfnis steht nicht im Vordergrund. Das ist blanker Zynismus.

Markt wird unattraktiv

Die Initiative setzt falsche Anreize. Mit der noch stärkeren Regulierung eines ohnehin schon durch weitgehende Staatseingriffe geprägten «Marktes» werden der Bau und der Unterhalt von Wohnliegenschaften für private Investoren zusehends unattraktiver. Der Bau von Wohnimmobilien wird erschwert. Das muss zu einer rückläufigen Bautätigkeit führen, das Angebot an Wohnungen wird verknappt, und die Preise werden somit steigen. Das ist genau das Gegenteil dessen, was die Initiative zu erreichen vorgibt. Sie wird die Staatskasse belasten und die Bürokratie zusätzlich aufblähen.

Die Initianten behaupten, das habe nichts mit einer Verstaatlichung zu tun, denn die Wohnbaugenossenschaften seien ja alle privat. Das trifft wohl zu. Allerdings wird der Markt immer mehr staatlich durchreguliert, und die Wohnbaugenossenschaften werden immer abhängiger von staatlichen Subventionen.

Gleichzeitig wird den Pensionskassen das Leben erschwert, sie sind gezwungen, einen Teil der Vorsorgegelder in Immobilien anzulegen. In Tat und Wahrheit ist die Initiative ein weiterer Schritt in Richtung einer Verstaatlichung des Wohnungsmarktes und in Richtung Planwirtschaft – das ist von den Initianten durchaus gewollt. Dem gilt es entgegenzutreten und die Initiative abzulehnen.