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Sweet Spots im Ausland, aber gewusst, wie!

Überall auf der Welt gibt es Sweet Spots, die grosse Investitionschancen bieten. Doch wo sind sie? Mit unseren Experten finden Sie es heraus.

Peter Bezak, MSc Ec, MAS UZH, Anlageexperte bei der Zurich Invest AG

Schweizer Pensionskassen kennen den hiesigen Immobilienmarkt sehr gut. Daher sind sie seit Jahren im Heimmarkt stark investiert. Allerdings sind die Anlagechancen in der Schweiz aufgrund der begrenzten Marktgrösse limitiert. Gleichzeitig wird das Anlagepotenzial mit ausländischen Immobilien nicht voll ausgeschöpft: Wer im Ausland investiert, diversifiziert seine Risiken und erhält die Chance auf langfristig höhere Renditen.

Risikoprämien positiv
Eine der bestimmenden Entwicklungen in der Anlagewelt nach der globalen Finanzkrise ist das niedrige Zinsniveau. Niedrige Zinsen haben die Vermögenspreise nach oben getrieben und den Eindruck erweckt, dass alle Vermögenswerte teuer sind: In absoluten Zahlen ist das korrekt, jedoch sind aus relativer Sicht die Vermögenswerte positiv zu bewerten.

Investitionschancen trotz höheren Zinsen
Seit der globalen Finanzkrise sind die Immobilienpreise zwar gestiegen. Allerdings zeigen sich die Unterschiede zwischen den Ländern nicht in den Preisen, sondern in der unterschiedlichen Zinsentwicklung. Während die US-amerikanische Zentralbank Fed bereits im Dezember 2015 die Zinswende einläutete, bewegen sich die Zinsen im Euroraum und in der Schweiz weiter auf tiefem Niveau oder gar im negativen Bereich. Dennoch: Auch der US-Immobilienmarkt weist aufgrund der guten konjunkturellen Verfassung der USA nach wie vor intakte Investitionschancen auf. Trotz höheren Zinsen können steigende Häuserpreise beobachtet werden.

Stabile Wirtschaftslage bietet Chancen
Eine Zinswende muss nicht zwingend einen Rückgang des Immobilienmarktes nach sich ziehen. Eine stabile Wirtschaftslage mit sinkender Arbeitslosigkeit und steigenden Konsumausgaben führt trotz höheren Zinsen zu einer positiven Entwicklung. In Europa gehören Deutschland und Frankreich, aber auch die Beneluxstaaten oder Skandinavien zu den wirtschaftlich stärksten Ländern und bieten entsprechend interessante Opportunitäten. Ein Blick nach Asien zeigt, dass auch Australien ein stabiles und nachhaltiges Wachstum aufweist, was das globale Investitionsuniversum abrundet.

Marktvielfalt zwischen den Ländern
Wenn eine Schweizer Pensionskasse in den USA und Europa investiert, kann sie mit den institutionellen Immobilienmärkten USA, Grossbritannien und Deutschland bereits rund die Hälfte des globalen Marktes abdecken (Abbildung 1). Berücksichtigt sie noch weitere Immobilienmärkte in Europa und Asien, sind es schon 90 Prozent. Die einzelnen Länder weisen unterschiedliche Wirtschaftszyklen aus. Sowohl in Europa wie in den USA steigen die Mieten, in Europa generell aufgrund beschränktem Angebot und in den USA vor allem aufgrund des Wachstums in den Wirtschaftszentren. Diese Heterogenität bewirkt in einem internationalen Immobilienportfolio Diversifikationspotenzial.

Geringe Korrelation zwischen Märkten
Diese Heterogenität kann auch statistisch ermittelt werden. Die Korrelation der Renditen zwischen den verschiedenen Märkten ist relativ gering (Abbildung 2). Über den Zeitraum von 2000 bis 2017 weist beispielsweise der US-Immobilienmarkt eine Korrelation von 0.21 zum Schweizer und 0.43 zum deutschen Immobilienmarkt auf. Der Korrelationseffizient kann Werte zwischen -1 und +1 annehmen, wobei ein Wert von 0 bedeutet, dass kein Zusammenhang zwischen den Variablen existiert.

Diverse Wachstumszyklen in Sektoren
Neben der regionalen oder länderspezifischen Diversifikation, gibt es auch die Möglichkeit Risiken breit in unterschiedliche Wirtschaftssektoren zu verteilen. Die vier wichtigsten Immobiliensektoren – Büros, Einzelhandel, Wohnungen und Logistik – sind in verschiedenen Wirtschaftszyklen vertreten und weisen erhebliche Unterschiede in der Mieterstruktur sowie bei den Kapitalanforderungen auf. Dadurch tragen sie wesentlich zur Diversifikation eines Immobilien-Portfolios bei.

Robust mit Core-Immobilien
Obwohl internationale Diversifikation sehr empfehlenswert ist, muss bei Immobilieninvestments die Risikoklasse der spezifischen Immobilie immer mitberücksichtigt werden. Wobei der Sweet Spot vor allem bei Core-Immobilien liegt: Diese weisen die geringsten Risiken auf. Sie zeichnen sich durch ihre erstklassige Lage in Städten sowie durch die hohe Qualität der Mieter aus. Solche Liegenschaften sind sehr begehrt, denn sie liegen in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten, öffentlichen Einrichtungen und bei Logistikanlagen nahe von Autobahnen und anderen Verkehrsadern. Aufgrund der grossen Nachfrage nach Core-Immobilien sind die Leerstände meist von kurzer Dauer und die Erträge über den gesamten Konjunkturzyklus sehr stabil. Die Mieten werden oft über viele Jahre vertraglich festgelegt. Ausserdem ist die Fremdkapitalquote grundsätzlich niedrig. Investoren verfolgen mit ausländischen Core-Immobilien eine langfristige und robuste Anlagestrategie.

Transparente Immobilienmärkte
Wenn es um Transparenz geht, sind die USA, Grossbritannien, Australien und Frankreich Vorbilder für andere Immobilienmärkte weltweit. Gesetzliche Rahmenbedingen, hohe Standards betreffend Datenverfügbarkeit und Qualität sowie häufige Performance-Messungen mit hohen Anforderungen führen zu dieser hohen Transparenz (Abbildung 3).

Lokale Vernetzung ausschlaggebend
Institutionelle Investoren haben dank ihrer hohen Anlagevolumina den besten Zugang zu Anlagechancen auf allen Märkten weltweit. Die Herausforderung ist vielmehr die richtige Auswahl der vielen Immobilien-Investments. Deshalb sind Expertenwissen, Erfahrung und vor allem ein ausgezeichnetes lokales Netzwerk von grosser Bedeutung, um Immobilien effizient zu bewirtschaften, Transaktionen korrekt zu analysieren, zu strukturieren und am Ende erfolgreich auszuführen.

Weitere Informationen zur Anlagegruppe Immobilien Global

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