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US-Gewerbeimmobilien: Ein klarer Gewinner der Steuerreform

Es wird immer deutlicher, dass Gewerbeimmobilien von der Beibehaltung und der Erweiterung vieler wichtiger Bestimmungen unter dem neuen Steuerrecht profitieren werden – mit positiven Auswirkungen für Investoren.

Zur großen Erleichterung der Branche sind Gewerbeimmobilien als klarer Gewinner aus der Steuerreform hervorgegangen. Viele Bestimmungen dieser Reform, die die Investition in und das Eigentum an Immobilien betreffen, wurden beibehalten oder sogar zum Vorteil verändert:

  • Gleichartige Tauschgeschäfte (gemeint sind Immobilientausch-Transaktionen nach Sektion IRC 1031) für Immobilien sind weiterhin steuerbefreit.
  • Die Abzugsfähigkeit der Zinsen für Immobilien bleibt unverändert, wenngleich sich die Wahl auf die Abschreibung auswirkt.
  • Auslands-Investoren, die dem Gesetz über die Besteuerung von Auslandsinvestitionen in Immobilien (FIRPTA) unterliegen, sind berechtigt, die Quellensteuer auf Ausschüttungen von Gewinnen zu mindern, sofern diese auf den Verkauf inländischer Immobilien zurückzuführen sind.
  • Sowohl börsengelistete als auch nicht-gelistete REIT-Dividenden werden für inländische Anleger niedriger besteuert.
  • Steuervergünstigungen für sozialen Wohnungsbau bleiben erhalten.
  • Einzelinvestoren in Immobiliengesellschaften können einen reduzierten effektiven Steuersatz auf ihren Ertragsanteil in Anspruch nehmen.

In einer Zeit, in der sowohl das Verbraucher- als auch das Unternehmervertrauen Höchstwerte erreichen, werden die durch den TCJA (Tax Cut and Jobs) Act erzielten Einsparungen eher ausgegeben als zur Seite gelegt – ganz im Gegensatz zu früheren staatlichen Konjunkturprogrammen. Die Steuerreform sollte daher als “direkte Injektion” in die Wirtschaft und die Arbeitsmärkte wirken. Dies hat unsere Nachfrageprojektion für die Jahre 2018 und 2019 aufgehellt, da Immobilieneigentümer und Investoren von dem aus der Steuerreform resultierenden Kapitalzufluss profitieren sollten, was sich wiederum positiv auf das Wachstum bei Vermietungserträgen und Objektpreisen auswirken müsste.

 

Vorzüge der einzelnen Immobiliensektoren

Industrieimmobilien: Höhere Konsumausgaben dürften die Rekordnachfrage nach Industrielagerflächen weiter ankurbeln. Der Industrieimmobiliensektor ist über die letzten fünf Jahre betrachtet bereits der erfolgreichste Sektor innerhalb des NCREIF Property Index (NPI) gewesen. Der durch die Steuerreform ausgelöste zusätzliche Rückenwind dürfte seine dominante Stellung in puncto Renditeentwicklung noch weiter stärken. Der Fokus der Investoren auf Infill-„Last-Mile“-Einrichtungen hat zugenommen. Dennoch ist das Interesse nach Lagerflächen für Großraumlager nach wie vor hoch, weil der Kauf und die Lieferung von Konsumgütern durch E-Commerce weiter revolutioniert wird. Da Haushalte und Unternehmen mehr ausgeben, wird sich der Anteil der Einzelhandelsumsätze weiter zugunsten des E-Commerce gegenüber den physischen Ladengeschäften verschieben. Schon vor der Verabschiedung der neuen Steuergesetzgebung lag die Leerstandsquote in den meisten Märkten auf Rekordtiefstständen und rechtfertigte aufgrund des erwarteten hohen Mietwachstums niedrige Kapitalisierungsraten. Mit dem Schub durch die Steuerreform könnte die Mieternachfrage weiter steigen, so dass Angebot und Nachfrage auch in Märkten mit aktiver Neubauentwicklung günstig bleiben.

Wohnimmobilien: Auf nationaler Ebene dürften die dank der Steuerersparnisse gestiegenen zur Verfügung stehenden Einkommen höhere Mieten bezahlbar machen. Eine der umstrittensten Bestimmungen des Steuergesetzes betrifft die Abzugsbegrenzung von Steuern auf Landes- und Gemeindeebene (SALT – State And Local Tax) auf 10.000 US-Dollar und die Begrenzung des Hypothekenzinsabzugs auf 750.000 US-Dollar. Am stärksten betroffen sind die teuren Wohnungsmärkte in den sogenannten Gateway-Metropolen an den Küsten. In einer Untersuchung von Hypotheken und Vermögenssteuern über mehr als 1.700 US-Counties fand Attom Data Solutions heraus, dass drei der Top-Fünf Counties mit den meisten Wohnungsbaudarlehen größer als 750.000 US-Dollar in Südkalifornien und der Bay Area liegen. Drei der Top-Fünf Counties mit den meisten Häusern, auf die Grundsteuern über $10.000 fällig werden, liegen in der Region New York/New Jersey.i] Die Wohnungspreise in den teuren Metropolen dürften somit eine Anpassung erfahren, da die steuerlichen Anreize für Wohneigentum gesenkt wurden. Die entsprechende Disruption des Häusermarktes könnte Erstkäufer abwarten lassen. Daher erwarten wir kurzfristig eine leicht höhere Nachfrage nach Mietwohnungen.

Büroimmobilien: Mit mehr Bargeld in der Bilanz sind viele Unternehmen eher in der Lage, bessere Büroflächen zu kaufen, zu renovieren oder zu bauen. Insgesamt dürfte die Nachfrage im Bürobereich jedoch uneinheitlich sein. Die traditionellen Nutzer stehen weiterhin unter Druck, da das Wachstum der Bürobeschäftigung eher moderat ausfallen wird, wenngleich sich dieser Trend in den kommenden Jahren aufgrund der gestiegenen Unternehmensinvestitionen stabilisieren dürfte. Nichtsdestotrotz wird das Paradigma der kooperativen Raumnutzung, welches Zusammenarbeit und Effizienz fördern soll, die Zahl der Mieter weiter schrumpfen lassen. Glücklicherweise investieren die Mieter in Neubau und Sanierung, auch zu einem deutlich höheren Preis pro Quadratmeter. „Kreative“ Büros und Kooperationskonzepte sind sehr gefragt, und überschaubare Bürosanierungen oder Neubauten können aufgrund kürzerer Entwicklungszeiten und überschaubarer Größe eine attraktive risikoadjustierte Chance darstellen.

Einzelhandelsimmobilien: In den letzten Jahren ging die hohe Dynamik bei Industrieimmobilien zu Lasten des Einzelhandels. Trotz des starken Wachstums bei den Feiertagsumsätzen im Jahr 2017 setzt sich der Trend zur Rationalisierung von Filialen fort, da die Einzelhändler ihre Omni-Channel-Plattformen rasch ausbauen, um dem wachsenden Anteil des Online-Geschäfts gerecht zu werden. Kürzlich kündigte Walmart (WMT 93.11 -0.79%) Lohnerhöhungen für seine stundenweise Beschäftigten an, entschied aber zeitgleich, 10 Prozent seiner Sam’s Club Geschäfte zu schließen. Die Verbraucher werden höchstwahrscheinlich auch nicht geneigt sein, ihre Steuerersparnisse in einem Geschäft auszugeben. Daher erwarten wir nicht, dass die Einzelhändler die Eröffnung von Geschäften beschleunigen oder die Schließung von Geschäften allein aufgrund der Steuerreform verzögern. Allerdings beklagen sich die Einzelhändler seit langem darüber, dass sie durch die Steuergesetzgebung gegenüber anderen Unternehmen im In- und Ausland benachteiligt werden. Der nationale Einzelhandelsverband führt an, dass der Einzelhandel die am stärksten besteuerte Branche ist, da es im Vergleich zu anderen Bereichen kaum Schlupflöcher gibt, die genutzt werden können, und ein hoher Anteil der Einzelhändler aus kleinen Unternehmen besteht. Die Steuerreform sollte dazu beitragen, die Wettbewerbsbedingungen zu vereinheitlichen und die rasche Kaufverlagerung von physischen Ladengeschäften hin zu Online-Kanälen zu mildern.

[i] Attom Data Solutions, Which Local Housing Markets Would Be Most Impacted by the GOP Tax Plan, Dezember 2017.