Finanz und Wirtschaft Direkte Immobilieninvestments sind im wahrsten Sinn des Wortes immobil. Solche Anlagen werden meist nur unregelmässig gehandelt, weil die Transaktionskosten (Verhandlungen, Vertragsstrukturierung, Grundbuchgebühren usw.) verhältnismässig hoch sind. Das führt dazu, dass die Haltedauer oft mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte beträgt. Während dieser Zeit stehen keine gezahlten Preise für die Bewertung des Objekts zur Verfügung.
Anders als Aktien oder Obligationen sind direkte Immobilien auch nicht fungibel. Selten werden direkte Immobilieninvestments in austauschbare Eigentumsverschreibungen aufgeteilt und so als einzelne fungible Anteile gehandelt (Immobilienanlagefonds ermöglichen eine indirekte Beteiligung). Immobilientransaktionen umfassen in der Regel das ganze Objekt. Das vermindert die Transaktionshäufigkeit, und es fehlen Preise als Orientierung für die Bewertung. Schliesslich gibt es für direkte Immobilienanlagen keinen geregelten, zentralisierten Markt. Die Transaktionen werden privat durchgeführt, und die gezahlten Preise sind öffentlich nicht bekannt.
Nur Indirekte Bewertung
Es ist nicht möglich, täglich am Bildschirm den «Kurs» bestimmter Immobilien nachzuschauen. Die Preissignale stehen bei direkten Immobilienanlagen für die Bewertung nur lückenhaft zur Verfügung. Makroökonomische Veränderungen (etwa Zinsentscheidungen der Zentralbanken) beeinflussen den Wert zwar ebenfalls. Weil Immobilien nicht täglich gehandelt werden, zeigen sich Veränderungen jedoch nicht sofort in den Preisen.
Praxis und Wissenschaft haben sich dieses Problems angenommen und indirekte Bewertungsmethoden (Repeated Sales, hedonisch, Erstellungskosten usw.) entwickelt. All diesen Methoden ist aber inhärent, dass sie die Volatilität der Immobilienanlage tendenziell zu tief ausweisen (Data Smoothing), weil das Bewertungsverfahren nicht täglich durchgeführt wird oder veraltete Informationen einfliessen. So wird im Anlageprozess der Diversifikationseffekt zu hoch eingeschätzt und ein zu hoher Vermögensanteil in Immobilien investiert.
Was die Risiken aufwiegt
Den unterschätzten Risiken steht aber der Vorteil unterschiedlicher Anlagestile (Style Boxes) gegenüber. Investoren können bei Immobilienanlagen die Risiko- und Renditeeigenschaften des Investitionsobjekts viel stärker steuern und gestalten als bei Aktien oder Obligationen. Die einzelnen Sektoren, ob Wohnliegenschaften, Büros, Einkaufszentren, Industrieanlagen und so weiter, reagieren unterschiedlich auf den ökonomischen Zyklus. Auch unterscheidet sich das Risiko- und Renditeprofil eines voll vermieteten Wohnobjekts erheblich vom Profil eines Einkaufszentrums mit Leerstand und Sanierungsbedarf oder von einer zu entwickelnden Industriebrache. Die Preisentwicklung verläuft auch nicht in allen Regionen (urban, ländlich, touristisch etc.) immer gleich. Und der Investor kann seine Mittel zu verschiedenen Zeiten des Lebenszyklus von Immobilien allozieren.
langfristig attraktiv
Letztlich ist es bei Immobilieninvestments absolut üblich, einen Teil der Investition fremdzufinanzieren. Je nach Höhe der Fremdfinanzierung (Leverage) können die Rendite- und Risikoeigenschaften so den eigenen Anlagezielen angepasst werden.
Immobilienanlagen eignen sich trotz diesen Herausforderungen bei der Bewertung gerade für langfristig orientierte institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Lebensversicherungen als Teil der strategischen Asset Allocation. Sie «sitzen» allenfalls unterschätzte Wertschwankungen einfach aus.
Für grössere Institutionen mit entsprechenden zeitlichen sowie finanziellen Ressourcen und Risikokapazitäten eignen sie sich zudem nicht nur als passive Investmentstrategie. Sofern man sich ein Know-how für bestimmte Immobiliensektoren oder -lebensphasen aufbaut, kann sich ein aktiver Investor in Spezialgebiete vorwagen und dort Performancechancen realisieren. Investitionen in Betongold müssen keine Flucht sein. Sie sind längst Teil einer umfassenden Palette von Anlagemöglichkeiten.
Roland Hofmann, Studienleiter MAS in Financial Consulting, ZHAW School of Management and Law, und Dozent für Banking and Finance
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