Dossier-Bild Ein Artikel aus dem Dossier Immobilienmarkt Schweiz
Märkte / Immobilien

Weniger masslos und unter Beobachtung

Der gegenwärtige Anstieg der Immobilienpreise scheint weniger gefährlich zu sein als bei der Immobilienkrise vor 25 Jahren.

Seit über zehn Jahren ziehen die Preise für Schweizer Wohneigentum an. Je länger die Entwicklung andauert, desto grösser wird die Befürchtung, dass die Schweiz auf eine neue Immobilienblase zusteuern könnte.

Der Vergleich mit den Neunzigerjahren drängt sich immer mehr auf. Damals ­erlebte die Schweiz – rund fünfzehn Jahre bevor die Subprime-Krise in den USA eine Weltwirtschaftskrise auslöste – ihren eigenen Immobilienkollaps. Die heutige Lage präsentiert sich jedoch etwas anders. Zwar sind einige Charakteristiken für eine Überhitzung gegeben, wichtige Elemente fehlen aber. Allein steigende Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum begründen noch keine Blase (lesen Sie dazu das Interview mit dem UBS-Immobilienexperten Claudio Saputelli).

Schmerzhafter Lernprozess

Eine Blase liegt vor, wenn die Preisentwicklung nicht durch fundamentale Werte gerechtfertigt ist. Treiber für die Preisentwicklung ist die Erwartung, dass die Preise in Zukunft weiter anziehen werden. Die Wahrscheinlichkeit einer Blasenbildung nimmt zu, wenn der Anteil der Spekulanten wächst. Sie erwerben eine Immobilie einzig mit dem Ziel, sie mit Mehrwert zu verkaufen.

Die Entwicklungen in den Achtziger- und Neunzigerjahren liefern ein anschauliches Beispiel für diese Dynamik. Zunächst angefacht von einem kräftigen Wirtschaftswachstum, zogen die Immobilienpreise an. Durchschnittlich stiegen die Preise von Wohneigentum jährlich 7%. Der Börsencrash von 1987 begünstigte den Immobilienboom: Um den Schock abzufedern, pumpten die Notenbanken weltweit Liquidität ins Finanz­system und senkten die Zinsen. «Allmählich liessen Preiserhöhungen weitere Preiserhöhungen erwarten. Immer weniger bestimmten realistische Renditeerwartungen die Preise. Vielmehr orientierten sie sich an überrissenen Aussichten», erklärte der damalige Präsident der Schweizerischen Nationalbank (SNB (SNBN 5'420.00 +1.12%)), Jean-Pierre Roth, in einer Rede von 2002.

Die Banken befeuerten die Überhitzung mit einer leichtfertigen Kreditpolitik. Innerhalb von zehn Jahren weitete sich das Hypothekarvolumen von 150 auf 380 Mrd. Fr. aus, die Kredittätigkeit wuchs massiv. Auslöser dafür war der harte Wettbewerb unter den Instituten. Um sinkende Margen zu kompensieren, dehnten sie das Hypothekarvolumen aus. Möglich war das nur, weil die Bonitätsprüfung vernachlässigt wurde. Auch die Baubranche boomte, und Neubauten verzeichneten Zuwachsraten im zweistelligen Bereich, schrieb die Credit Suisse (CSGN 9.90 +1%) in ihrem «Immobilienmonitor 2010». Als die hohe Liquidität zu einer anziehenden ­Inflation führte, zog die SNB 1989 die Bremse und erhöhte die Zinsen. Die steigenden Hypothekarzinsen dämpften die Nachfrage nach Wohneigentum. Ab 1991 begannen die Preise zu sinken. Das Problem wurde durch das verzögerte Immobilienangebot verschärft: Die Angebotsspitze wurde erst 1992 erreicht, als sich der Markt bereits abgekühlt hatte. Die ­lockere Kreditvergabe der Banken rächte sich nun: Über 40 Mrd. Fr. mussten sie zwischen 1991 und 1996 im inländischen Kreditgeschäft abschreiben.

Keine Spekulationsblase

Auch heute liegen die Zinsen auf rekordtiefem Niveau, und die niedrigen Hypothekarzinsen lassen den Erwerb von Wohneigentum attraktiv erscheinen. Eine Zinserhöhung könnte die Tragbarkeit der Schulden empfindlich einschränken. Die Preise für Wohneigentum steigen ­zudem stärker als die Einkommen. Heute sind über sechs Jahreshaushaltseinkommen nötig, um ein Eigenheim zu erwerben. Der Höchstwert lag 1989 bei knapp sieben.

Es gibt aber wichtige Unterschiede im Vergleich zu den Neunzigerjahren, erklärt Fredy Hasenmaile, Head Real Estate bei Credit Suisse: «Die Kreditvergabepolitik der Banken ist heute strikter. Während der Verkauf einer Hypothek und die Antragsprüfung früher von derselben Person erledigt wurden, sind diese Aufgaben bei den meisten Finanzinstituten heute getrennt.» Damit soll Interessenkonflikten entgegengewirkt und die Bonität sichergestellt werden. Zu der Gefahr steigender Zinsen meint Martin Neff, Chefökonom der Raiffeisen: «Die Zinsen sind heute noch weit entfernt von dem Niveau der Neunzigerjahre, und ein rascher Anstieg ist schlichtweg nicht realistisch.»

Zudem gibt es keine Anzeichen für eine Spekulationsblase. «Der Anteil der spekulativen Immobilienkäufe ist heute überschaubar. Hauptmotiv für die Immobiliennachfrage ist der Eigenbedarf», sagt Hasenmaile. Zu diesem Schluss kommt auch die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in ihrer aktuellen Immobilienstudie. Sie hält fest, dass trotz der hohen Preise nach wie vor ein Nachfrageüberhang besteht. Er lässt sich durch das steigende Einkommen und das Bevölkerungswachstum – getrieben durch die Zuwanderung – erklären. Die Preisbildung unterliegt also fundamentalen Faktoren. Solange der Nachfrageüberhang existiert, dürften die Preise steigen.

Das Wohnangebot reagiert zudem nur langsam auf die hohe Nachfrage. «Die Bauwirtschaft operiert an ihrer ­Kapazitätsgrenze», sagt Hasenmaile. Als Gründe nennt er das Fehlen von Fachkräften sowie tiefe Margen.