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Wie beim Monopoly – Die Lage machts aus

Peter Bezak, MSc Ec, MAS UZH, Anlageexperte bei der Zurich Invest AG

Wenn sich ein Markt im Spätzyklus befindet, sind die Diversifikationseigenschaften und der Monopoly-Effekt entscheidend.

Ist der Immobilienmarkt auf dem Höhepunkt?
Seit der Finanzkrise kennt der Immobilienmarkt vorwiegend nur eine Richtung: nach oben. Die massgeblichen Indikatoren, der KGAST Immo-Index sowie der SXI Real Estate Gesamtindex, haben kontinuierlich zugelegt. (vgl. Grafik 1). Zwar haben die Preise anderer Anlageklassen wie Obligationen, Aktien, Infrastrukturanlagen oder Private-Equity-Beteiligungen im selben Zeitraum ebenfalls stark angezogen. Doch aufgrund des anhaltenden Tiefzinsumfeldes ist die Differenz zwischen den Renditen von Immobilien und 10-jährigen Bundesobligationen verlockend hoch, was Immobilien attraktiv macht. Zudem ist auch aus historischer Sicht diese Renditedifferenz relativ hoch und stellt damit einen gewissen Puffer bei einem allfälligen Zinsanstieg dar. Da die Schweizerische Nationalbank (SNB) an ihrem geldpolitischen Kurs festhält und Experten nur langsam steigende Zinsen erwarten, bleiben Immobilien sehr wahrscheinlich auch künftig eine lohnende Anlageklasse. Besonders Schweizer Immobilienanlagen sind aus den Portfolios von institutionellen Anlegern kaum mehr wegzudenken. Die zunehmende Bedeutung zeigt eine Statistik des Bundesamtes für Statistik (vgl. Grafik 2). Der Anteil an Schweizer Immobilien lag 2007 bei rund 13 Prozent und stieg Jahr für Jahr an. 2017 lag der Anteil bei rund 17 Prozent.

Monopoly-Effekt plus Diversifikation
Gerade weil Immobilien derzeit en vogue sind, sollten institutionelle Investoren ihre Anlagen in Liegenschaften breit diversifizieren. Die Kunst der Diversifikation liegt im Detail. Eine Möglichkeit ist die regionale Diversifikation. Damit können Anleger unterschiedliche Wirtschaftsräume abdecken. Eine andere Möglichkeit ist die Verfeinerung innerhalb einer Grossregion. In Anbetracht der aktuell steigenden Leerwohnungsziffer (vgl. Grafik 3) ist es ratsam, in die grösseren Städte der Schweiz wie Zürich, Lausanne, Genf und Basel zu investieren und nicht in periphere Lagen. Die grösste Bedeutung kommt der Lagequalität zu, die besonders durch eine gute Verkehrsinfrastruktur bestimmt ist. Daher übertrumpfen zentrale Lagen die Peripherie. Es gilt die gleiche Regel wie beim Spiel Monopoly: Lage, Lage, Lage. Liegenschaften, die sich zentral in Städten an bevorzugten Lagen befinden, sind sowohl für Mieter als auch für den Investor attraktiv.

Weniger Risiken mit Bestandsliegenschaften
In der Regel werden bei Immobilienanlagen die Risikoklassen Core, Core Plus, Value Added und Opportunistic unterschieden (vgl. Box: Risikoklassen bei Immobilien). In die Einstufung einer Immobilie fliessen diverse Kennziffern ein, die eine objektive Risikobewertung möglich machen. Zu den Kriterien gehören die Lage, die Mieterstruktur, Einkommen, Wertsteigerung, Fremdkapitalquote und Renditeerwartung. Angesichts der Entwicklung der Leerwohnungsziffer ist es vorteilhaft, vornehmlich in hochwertige bestehende Immobilien an Innenstadtlagen oder in städtischen Aussenquartieren mit stabilen Mietzinserträgen und geringen Risiken zu investieren. Diese Core/Core Plus Immobilien weisen eine hohe Ausstattungs- und Standortqualität und sind meist vollständig vermietet.

Innerhalb des Immobilien-Lebenszyklus diversifizieren
Neben dem aktuellen Zustand einer Liegenschaft ist die Betrachtung über ihre gesamte Lebensdauer notwendig. Der Lebenszyklus einer Immobilie umfasst folgende Abschnitte: Er beginnt mit der Planung und Projektierung, setzt sich fort mit der Realisation (Bau) und dem Verkauf und geht dann in die lange Nutzungsphase über, bis schliesslich mit der Gebäudeerneuerung oder einem Ersatzbau der Zyklus von vorne beginnt. Es ist empfehlenswert, Liegenschaften in einem Immobilienportfolio über verschiedene Stadien innerhalb des Immobilien-Lebenszyklus zu diversifizieren, sodass Investitionen über einen längeren Anlagezeitraum geplant und vorgenommen werden können (vgl. Grafik 4). Immobilienfonds, die bestehende Liegenschaften optimal innerhalb der Nutzungsphase verteilt haben, profitieren von deutlich geringeren Risiken. Entwicklungs- und Neubauprojekte bergen oft höhere Risiken, da sie sich auf dem Markt erst noch bewähren müssen.

Mit Expertenwissen herausragen
Institutionelle Anleger haben dank ihrer bedeutenden Grössenordnung auf allen Märkten einen guten Zugang zu verschiedenen Opportunitäten. Die Herausforderung besteht darin, die besten Immobilieninvestments zu identifizieren. Immobilienspezifisches Know-how, langjährige Erfahrung im Bereich Immobilien-Management sowie ein gutes Netzwerk sind wichtige Voraussetzungen, um Immobilien bewirtschaften zu können, Transaktionen zu strukturieren, zu analysieren und auszuführen. Über diese Expertise verfügen Teams mit Immobilienexperten aus verschiedenen Disziplinen, idealerweise bestehend aus Ökonomen, Architekten und Juristen. Gemeinsam ermöglichen sie Investoren eine erstklassige Chance zu einem attraktiven Einstieg in ein Immobilienportfolio, das optimal aufgestellt ist und die traditionellen Anlageklassen-Aktien und Obligationen hervorragend ergänzt.

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