Märkte / Immobilien

«Zyklen sind keine Orientierungshilfe für Investoren»

Herr Geiger, im Raum Zürich gelten die Entwicklungsgebiete Zentrum Zürich-Nord und Zürich-West als zukunftsträchtige Standorte. Ein anderes Schwergewicht zeichnet sich durch umfangreiche Wohnbauinvestitionen am rechten Zürichseeufer ab. Wie beurteilen Sie auf Grund Ihrer Theorie diese Standorte

Die beiden Faktoren Beziehungspotenzial – wie ein Standort erschlossen und mit der Welt verbunden ist – und der umweltbedingte Eigenwert, der durch die Schönheit der Natur oder aber durch Verkehrs- und Industrieemissionen bestimmt wird, sind die Gegenspieler in der räumlichen Entwicklung. Was das Beziehungspotenzial betrifft, steht Zürich-Nord an erster Stelle; an zweiter Stelle folgt Zürich-West. Das rechte Seeufer dagegen, die ‹Goldküste›, weist nur ein ziemlich kleines Wachstum an Beziehungspotenzial auf. Diese Lage lebt fast ausschliesslich vom umweltbedingten Eigenwert.
Wie gelangen Sie zur Prognose, dass sich Zürich-Nord sehr dynamisch entwickeln wird und die Glatttalstadt zu einer Konkurrenz gegenüber der Stadt Zürich aufsteigen wird

Die Stadt Zürich und der Flughafen als Verkehrsknotenpunkt stellen zwei grosse Massen dar. Ein bedeutendes Beziehungspotenzial entsteht nicht nur durch den Flughafen, sondern auch aus der Schweiz durch die verschiedenen Autobahnanschlüsse im Norden Zürichs. Ob man nun von Italien anreist, von Osten oder Norden – man gelangt ganz zwangsläufig an das Autobahnkreuz im Oberhauser Ried. Die Autobahnen von Winterthur, von Schaffhausen her, vom Zürcher Oberland und vom Milchbucktunnel sowie die Nordumfahrung kommen dort zusammen. Auch das ist ein Beispiel für meine Grundaussage: Niemand hat diese Konkurrenzstadt vom Zürcher Milchbuck bis zum Flughafen jemals explizit geplant und gewollt.
Heisst das, dass wir fatalistisch zuschauen müssen, was geschieht

Es bedeutet nur, dass der Segler ohne Wind nicht segeln kann. Wenn er den Wind aber richtig nutzt, kann er mit ihm sogar sein Schiff steuern.
In welchen Regionen der Schweiz wird das Beziehungspotenzial am meisten zunehmen

Gesamtschweizerisch könnte man die Entwicklung mit der Wanderung von Gletschern vergleichen. Die grössten Beziehungspotenziale bewegen sich von Zürich in Richtung Zug, Basel, Bern und Ostschweiz. Auswirkungen auf die Besiedelung sind einerseits an den Rändern, anderseits dort, wo es zu Überlagerungen kommt, gut zu beobachten. Die interessantesten Phänomene dieser Art werden wir in der Innerschweiz erleben.
Viele Investoren verwenden aber bis anhin vor allem den Wirtschaftszyklus als Kompass. Investiert wird vor allem in Boom-Perioden.
Die Immobilienkrise Anfang der Neunzigerjahre hat deutlich gezeigt, dass es für Immobilieninvestoren keinerlei Sinn machte, diese Wellenbewegungen als Orientierungshilfe heranzuziehen. Die Welle selbst gibt keinen Hinweis darauf, in welchen Regionen man investieren soll. Im Aufschwung zahlen die Investor höhere Preise und treiben sie mit der Welle nach oben. Erst wenn die Welle wieder nach unten geht, stellt sich heraus, wer die Orientierung nicht verloren und auch gewonnen hat.Interview: Jürg Zulliger

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