Eine schwere Immobilienkrise droht Schweden in diesem Jahr in eine Rezession zu stürzen. Ein Mix aus Wohnungsmangel, niedrigen Zinssätzen und grosszügigen Steuervergünstigungen haben die Hauspreise in den vergangenen zwei Jahrzehnten um etwa das Vierfache steigen lassen. Nun folgt der jähe Absturz: Seit ihrem Höchststand im Frühjahr 2022 sind die Preise um rund 15% eingebrochen - ein stärkerer Rückgang als während der weltweiten Finanzkrise 2008/09. In einigen Regionen betrug das Minus sogar 40%, wie die Immobilienexperten des Versicherers Lansforsakringar herausfanden.

Haushalte mit hohen Hypothekarkrediten sind angesichts steigender Zinsen dazu gezwungen, ihre Ausgaben einzuschränken. Häuslebauer stellen zudem Investitionen zurück. Die Folge: Nach Prognose der EU-Kommission wird Schweden in diesem Jahr das einzige EU-Land sein, in dem die Wirtschaft schrumpft und in eine echte Rezession abrutscht. «Es ist nicht so, dass niemand dies hat kommen sehen», sagt der Chef der schwedischen Zentralbank, Erik Thedeen. «Die Riksbank hat schon seit langem davor gewarnt. Und jetzt ist es klar, dass es ein Problem ist.»

Nach Jahren extrem niedriger Kreditkosten haben die Corona-Pandemie und der Ukraine-Krieg vielen Ländern einen giftigen Cocktail aus hoher Inflation und rasch steigenden Zinsen serviert. In Schweden jedoch verstärken die strukturellen Probleme auf dem schwedischen Wohnungsmarkt die Auswirkungen. Die Verschuldung gehört dort zu den höchsten in der Europäischen Union und liegt bei etwa 200% des verfügbaren Einkommens, wobei ein Grossteil davon Hypothekenschulden sind. Rund 60% der Schweden haben variabel verzinste Hypotheken. Das bedeutet, dass sich Zinserhöhungen für die meisten Haushalte unmittelbar in höheren Kosten niederschlagen.

Die Bankengruppe Nordea geht davon aus, dass die privaten Konsumausgaben in diesem Jahr um etwa zwei Prozent zurückgehen werden. Das Nationale Amt für Wohnungswesen erwartet wegen der Immobilienkrise, dass die Zahl der Baubeginne im kommenden Jahr um etwa 50% niedriger ausfallen wird als 2021. Die Europäische Kommission geht davon aus, dass das schwedische Bruttoinlandsprodukt in diesem Jahr um etwa ein Prozent schrumpfen wird. Nordea erwartet sogar einen Rückgang um rund zwei Prozent.

Viele Hausbesitzer haben bereits mit höheren Hypothekenzahlungen und steigenden Lebensmittel- und Energiepreisen zu kämpfen. Dabei sind die Zinserhöhungen der Riksbank aus dem vergangenen Jahr, mit denen sie die Inflation bekämpfen will, noch gar nicht voll durchgeschlagen. Philippa Logan, eine alleinerziehende Mutter von zwei Kindern, kaufte ihre 89 Quadratmeter grosse Wohnung in Ostberga im Süden Stockholms im Jahr 2017. Sie zahlte zwar einen Teil der Hypothek ab, nachdem sie sich 2020 scheiden liess. «Aber in den letzten Monaten hat sich der Zinssatz fast verdreifacht, so dass es fast unerschwinglich geworden ist, zu überleben», klagt Logan. «Der Stress war unbeschreiblich», sagt sie und fügte hinzu, dass sie gezwungen gewesen sei, zusätzliche Arbeit anzunehmen, um über die Runden zu kommen.

Nahe an der Schmerzgrenze

Die Zentralbank rechnet mit weiteren Zinserhöhungen in den kommenden Monaten. Die Märkte erwarten deshalb, dass die Kreditkosten von derzeit drei auf vier Prozent steigen werden. «Wir gehen davon aus, dass die Riksbank die Zinsen in der Spitze auf 3,75% anheben wird», sagt Nordea-Ökonom Gustav Helgesson. «Ich denke, dass wir bei diesem Niveau sehr nahe an einer Art Schmerzgrenze für die Haushalte sind.»

Schweden ist zwar nicht das einzige Land, in dem die Immobilienpreise stark fallen. Allerdings reagieren die dortigen Haushalte besonders empfindlich auf Zinserhöhungen, da mehr als die Hälfte Hypotheken mit variablem Zinssatz vereinbart haben. In Deutschland dagegen haben die meisten Kreditnehmer feste Hypotheken, steigende Zinsen fallen da zunächst nicht ins Gewicht.

Schwedens Wohnungsprobleme reichen Jahrzehnte zurück, haben sich aber als schwer lösbar erwiesen. Pläne zur Lockerung der Mietkontrollen wurden von der politischen Linken heftig bekämpft. Sie ist der Meinung, dass ein freier Markt die soziale Spaltung verstärken würde, indem viele Menschen aus den begehrten Gebieten der schwedischen Städte verdrängt würden. Alle grossen politischen Parteien sind sich darin einig, dass eine Überarbeitung der Steuererleichterungen notwendig ist - zögern damit aber bislang.

Die Finanzaufsicht hat eine strengere Kreditvergabepraxis eingeführt und die Regeln für die Rückzahlung von Hypotheken verschärft. Schwedens Banken gehören zu den am stärksten kapitalisierten in Europa – zum Teil als Folge der Sorgen um den Immobilienmarkt. Dies sollte verhindern, dass fallende Immobilienpreise einen finanziellen Zusammenbruch auslösen, wie er in Schweden Anfang der 1990er Jahre geschah. «Es liegt an den Politikern zu entscheiden, ob sie sich mit diesen Problemen befassen wollen und vor allem wann», sagt Nordea-Experte Helgesson. «In der gegenwärtigen Situation ist es sehr schwer, sie anzugehen.»

REUTERS

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